అసలు భూ రికార్డులేంటి?

నిజాం నుంచి నేటి వరకు తెలంగాణలో భూ రికార్డుల పరిణామం

టీ. చిరంజీవులు : 

గత వారం మనం తెలంగాణలో భూస్వామ్య వ్యవస్థ(Feudal system), నైజాం కాలం(Nizam Era) నాటి భూమి శిస్తు విధానాలు(Land revenue systems), భూ సంస్కరణలు, భూయాజమాన్య హక్కుల(Land reforms and land ownership rights) గురిం చి చర్చించాం. ఈ వ్యాసంలో అసలు భూ రికార్డులేమిటి, వాటిని ఏవిధంగా రూపొందిస్తారు, యాజమాన్య హక్కులు ఎలా బదిలీ అవుతాయి, సెక్షన్ 22-ఏ(Section 22-A) ప్రత్యేకత ఏమిటి అనే విషయాలను  పరిశీలిద్దాం.

భూమిపై యాజమాన్య హక్కులు, భూ మి విస్తీర్ణం, సరిహద్దులు, సాగు వివరాలు, భూమి బదిలీలు, ప్రభుత్వ భూముల గు ర్తింపు వంటి అంశాలను అధికారికంగా నమోదు చేసే వ్యవస్థనే భూ రికార్డుల వ్యవస్థగా పేర్కొంటాం. తెలంగాణలో ఈ వ్యవస్థ నైజాం పాలనలో  సర్వే, సెటిల్మెం ట్ పద్ధతుల నుంచి ప్రారంభమై, హైదరాబాద్ సంస్థానం(Hyderabad State) భారత యూనినో లో విలీన అనంతర భూ సంస్కరణలు, రికార్డ్ ఆఫ్ రైట్స్ చట్టాలు, కంప్యూటరీకరణ, ధరణి పోర్టల్(Dharani Portal), ప్రస్తుతం అమల్లో ఉన్న భూభారతి చట్టం వరకు అనేక దశలను దాటింది.

ఈ పరిణామాన్ని పరిశీలించినప్పుడు ఒక ముఖ్యమైన విషయాన్ని గుర్తించాలి. భూ మి సర్వే రికార్డులు, రెవెన్యూ రికార్డులు, రిజిస్ట్రేషన్ దస్తావేజులు, యాజమాన్య హ క్కులు పరస్పరం సంబంధం కలిగి ఉన్నప్పటికీ, ఒకదానికొకటి ప్రత్యామ్నా యాలు కావు. వీటి మధ్య సమన్వయం, రికార్డుల ఖచ్చితత్వం, చట్టబద్ధమైన సవరణల ప్రక్రి య భూ పరిపాలనలో కీలకమైనవి.

1. నైజాం కాలంలో సర్వే, సెటిల్‌మెంట్ వ్యవస్థ

తెలంగాణలో ఆధునిక భూ రికార్డుల వ్యవస్థకు నైజాం కాలపు సర్వే, సెటిల్మెంట్ విధానం పునాది వేసింది. ప్రభుత్వ జిల్లా సర్వే శాఖల చారిత్రక సమాచారం ప్రకా రం, సర్వే అండ్ ల్యాండ్ రికార్డ్స్ శాఖ 1875లో ఏర్పాటైంది.తెలంగాణలో 1920 నుంచి బాంబే సర్వే పద్ధతిననుసరించి  1956 వరకు పనులు కొనసాగించారు. ఈ ప్రక్రియలో భూములను కొలవడం, సరిహద్దుల గుర్తింపు, సర్వే నంబర్ల కేటాయిం పు, గ్రామ పటాలు(నక్షా) తయారీ, భూ విస్తీర్ణం, వర్గీకరణ వివరాల నమోదు జరిగింది. టిప్పన్లు, సేత్వార్లు, నక్షా, వసూల్ బాకీ, పహాణి, జమాబందీ వంటి రికార్డులు ఈ వ్యవస్థలో భాగంగా రూపొందిం చబడ్డాయి.

ఆ కాలంలో భూములన్నీ ఒకే విధమైన పరిపాలనా వ్యవస్థకు లోబడి ఉండేవి కావు. ఖల్సా లేదా ప్రభుత్వానికి నేరుగా రెవెన్యూ చెల్లించే భూములతోపాటు జాగీర్లు, ఇనాం వంటి  భూములుం డేవి. వాటి గూర్చి గత వ్యాసంలో మనం తెలుసుకున్నాం. వాటి హక్కులు, రెవెన్యూ బాధ్యతలు, బదిలీ విధానాలు భూమి స్వ భావాన్ని బట్టి మారేవి. సర్వే సెటిల్‌మెంట్ ద్వారా భూమి భౌగోళిక గుర్తింపు, విస్తీర్ణం, వర్గీకరణ, రెవెన్యూ వివరాలను క్రమబద్ధీకరించడానికి ప్రయత్నించారు. అయితే సర్వే రికార్డు తయారీ, భూమిపై తుది యా జమాన్య హక్కు నిర్ధారణ ఒకటే కావు.

2. ప్రధాన భూ రికార్డులు: టిప్పన్ నుంచి పహాణీ వరకు తెలంగాణ భూ పరిపాలనలో వివిధ రికార్డులకు ప్రత్యేకమైన ప్రయోజనాలున్నాయి. 

టిప్పన్ లేదా ఎఫ్‌ఎంబీ (ఫీల్డ్ మేజర్‌మెంట్ బుక్) : భూమి కొలతలు, ఆకృతి, సరిహద్దులు, ఉప విభాగాలకు చెందిన సాంకేతిక రికార్డు. భూమి వాస్తవ విస్తీర్ణం, సరిహద్దుల గుర్తింపులో ముఖ్యమైనది.

గ్రామ పటం (నక్షా): గ్రామంలోని సర్వే నంబర్లు, భూముల స్థానాలు, వాటి మధ్య సరిహద్దులను చూపించే పటం.

సేత్వార్: సర్వే సెటిల్‌మెంట్ సమయం లో తయారుచేసే ప్రాథమిక రికార్డు. అ త్యంత ముఖ్యమైన రిజిస్టర్.ఇందులో సర్వే నంబర్లు, విస్తీర్ణాలు, భూమి వర్గీకరణ, పట్టా లేదా ఇనాం, భూమి శిస్తు సెటిల్‌మెంట్‌కు సంబంధించి ఇతరత్రా వివరా లుంటాయి. ఆంధ్ర ప్రాంతంలో డైగ్లట్ లేదా ‘ఏ’ రిజిస్టర్ అని అంటారు.

పహాణీ: వ్యవసాయ భూమికి సంబంధించిన వార్షిక రెవెన్యూ రికార్డు. ఇందులో పట్టాదారు, సాగుదారు, విస్తీర్ణం, పంట, సాగు పరిస్థితులు వంటి వివరాలు నమోదవుతాయి. ఇది సాధారణంగా ఒక వ్యవ సాయ సంవత్సరానికి సంబంధించిన పరిస్థితులను ప్రతిబింబిస్తుంది. ఇందులో ప ట్టాదారు ఎవరు, భూమి ఎవరి అధీనంలో ఉంది, ఎవరు సాగు చేస్తున్నారు అనే వివరాలుంటాయి . ఇందులో పేరు నమోదు అయినంత మాత్రాన యాజమాన్యపు హ క్కుకు తుది రుజువు కాదు.

వసూలు బాకీ రిజిస్టర్: భూముల సర్వే, భూ రెవెన్యూ రికార్డుల నిర్వహణలో భాగంగా, పాత సర్వే నంబర్లను కొత్త సర్వే నంబర్లతో సరిపోల్చి, భూమి విస్తీర్ణం, భూ మి వివరాలు, అప్పటి సాగుదారులు లేదా కాస్తుదారుల వివరాలను నమోదు చేసే రిజిస్టర్‌గా దీనిని వివరించవచ్చు. ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో దీనికి సంబంధించి రీసెటిల్మెంట్ రిజిస్టర్ (ఆర్‌ఎస్‌ఆర్) అని అంటారు.

చౌఫస్లా : ఒక గ్రామంలో ఒక వ్యక్తికి చెందిన భూముల సర్వే నంబర్లు, వాటి విస్తీర్ణం, భూమి శిస్తు వంటి వివరాలను సమగ్రంగా చూపించే రెవెన్యూ రికార్డు.

‘ఫసలీ పట్టీ : తెలంగాణ మరియు నాటి హైదరాబాద్ ప్రాంతంలో ఉపయోగించిన ఒక చారిత్రాత్మక రెవెన్యూ రికార్డు. భూముల మ్యుటేషన్లు (హక్కుల మార్పు లు), కేటాయింపులు (అసైన్‌మెంట్స్), మరియు భూ యజమాన్యంలో లేదా అధీనంలో వచ్చిన మార్పులను నమోదు చే యడానికి దీనిని ఉపయోగించేవారు.‘

జమాబందీ : ప్రతి ఫసలీ సంవత్సరంలో (జులై 1 నుంచి జూన్ 30 వరకు) గ్రామంలోని భూముల వివరాలు, భూమి శిస్తు (పన్ను) వసూళ్లు, ప్రభుత్వానికి రావలసిన బకాయిలు, భూ రికార్డుల ఖాతాల ను అధికారులు పరిశీలించి, సరిచూసే పరిపాలనా ప్రక్రియను జమాబందీ అం టారు. ఈ సందర్భంలో భూమి కొనుగోలుదారుల మ్యుటేషన్ కూడా అనుమతి స్తారు. ఇప్పుడు భూ రికార్డ్స్ డిజిటలైజేషన్ అయినది.. కావున దీని అవసరం లేదు.

ప్రభుత్వ భూములను చూపే రిజిస్టర్స్, చెరువులు, కుంటల కింద సాగు అయ్యే వ్యవసాయ భూముల వివరాలు ఇంకా అనేక రికార్డ్స్ ఉంటాయి. ఈ రికార్డులను విడివిడిగా కాకుండా పరస్పరం పోల్చి పరిశీలించినప్పుడే భూమి చరిత్రను సమగ్రం గా అర్థం చేసుకోవచ్చు. ఒక రికార్డులోని విస్తీర్ణం మరొక రికార్డుతో సరిపోకపోతే, దాని కారణాన్ని సంబంధిత సర్వే, రెవెన్యూ ఆధారాలతో నిర్ధారించాలి. సంయుక్త ఆం ధ్ర ప్రదేశ్‌లో బీఎస్‌వోల ద్వారా అనేక మార్గదర్శకాలు, సూచనలు ఇచ్చేవారు.

3. జాగీర్ రద్దు, టెనెన్సీ చట్టం, ఇనాం రద్దు

1948లో హైదరాబాద్ రాష్ట్రం భారతదేశంలో విలీనమైన తర్వాత భూమి పరి పాలనలో కీలకమైన మార్పులు ప్రారంభమయ్యాయి. 1949లో జాగీర్ రద్దుకు సం బంధించి చట్టపరమైన చర్యలు అమల్లోకి వచ్చాయి. దీని ద్వారా జాగీర్ వ్యవస్థను రద్దుచేసి, భూమి రెవెన్యూ పరిపాలనను ప్రభుత్వ వ్యవస్థలోకి తీసుకురావడానికి మార్గం ఏర్పడింది. అలాగే మక్త, పైగా, నిజాం సొంత భూములైన సర్ఫ్ ఏ ఖాన్ భూములు కూడా 1950లో రూపొందిన హైదరాబాద్ టెనెన్సీ అండ్ అగ్రికల్చరల్ ల్యాండ్స్ యాక్ట్.. భూస్వాములు, కౌలుదారుల మధ్య సంబంధాలను నియంత్రించ డానికి, రక్షిత కౌలుదార్ల హక్కులు గుర్తించడానికి ముఖ్యమైన చట్టంగా నిలిచింది.

1955లో రూపొందిన హైదరాబాద్ అబాలిషన్ ఆఫ్ ఇనామ్స్ యాక్ట్.. ఇనాం భూములకు సంబంధించిన హక్కులు, ప్రభుత్వానికి భూముల బదిలీ, అర్హులైన వ్యక్తులకు హక్కుల గుర్తింపు వంటి అంశాలకు చట్టపరమైన విధానాన్ని కల్పించింది. ఈ చట్టాల అమలుతో పాత సర్వే రికార్డులతో పాటు కౌలుదారీ హక్కులు, ఇనాం రద్దు ఉత్తర్వులు, ఇతర చట్టబద్ధమైన పత్రా లు కూడా భూమి హక్కులను పరిశీలించడంలో ప్రాధాన్యం పొందాయి.

4. కాస్రా పహాణీ ప్రాధాన్యం:- హైదరాబాద్ సంస్థానం భారత యూనియన్‌లో విలీనమైన అనంతరం తెలంగాణలో భూ యాజమాన్య హక్కులను నిర్ధారించడం  ప్రధాన సమస్యగా మారింది. జాగీర్దార్లు, ఇనాందార్లు, పట్టాదార్లు, కౌలుదార్లు, రక్షి త కౌలుదార్లు, వాస్తవ సాగుదారుల మధ్య ఉన్న హక్కుల వ్యత్యాసాలను గుర్తించి, భూమి రికార్డులను క్రమబద్ధీకరించాల్సిన అవసరం ఏర్పడింది. భూ యాజమాన్యం గందరగోళ పరిస్థితులలో ఉంది. ఈ నేపథ్యంలో ఎన్నికైన బూర్గుల రామకృష్ణరావు ప్రభుత్వం 1954 55లో భూమి సెన్సెస్ నిర్వహించింది.

ఇలా రూపొందించిన కాస్రా పహాణీ భూముల హక్కుల నిర్ధారణకు ప్రాథమిక రికార్డుగా ప్రాధాన్యం పొం దింది. తదనంతరం తెలంగాణలో భూ యాజమాన్య వివాదాలు, పట్టా హక్కుల పరిశీలన, భూ రికార్డుల ప్రామాణికత నిర్ధారణలో ఈ రికార్డు కీలక పాత్ర పోషించింది. ఇందులో భూ మి, పట్టాదారు, సాగుదారు, విస్తీర్ణం వంటి వివరాలు నమోదయ్యాయి.

పాత టైటిల్ పత్రాలు అందుబాటులో లేని కొన్ని సందర్భాల్లో భూమి హక్కుల చరిత్రను పరిశీలించడానికి ఈ రికార్డు ఉపయోగపడుతుంది. అయితే కాస్రా పహాణీలో ఒక వ్యక్తి పేరు నమోదై ఉండటం మాత్రమే అన్ని సందర్భాల్లో సంపూర్ణ యాజమాన్య హక్కుకు తుది రుజువు కాదు. సేత్వార్, తదుపరి పహాణీలు, వారసత్వ పత్రాలు, రిజిస్టర్డ్ దస్తావేజులు, సం బంధిత చట్టాల కింద జారీ చేసిన ఉత్తర్వులు వంటి ఆధారాలను కూడా పరిశీ లించాలి.

5. భూ సంస్కరణలు, భూ పరిమితి చట్టం: స్వాతంత్య్రం అనంతరం భూమి యాజమాన్యం, కౌలుదారీ హక్కులు, భూమి పంపిణీకి సంబంధించిన సమస్యలను పరిష్కరించడానికి అనేక చట్టాలు రూపొందించబడ్డాయి. వీటిలో 1973లో రూపొందిన ఆంధ్రప్రదేశ్ ల్యాండ్ రీఫార్మ్స్(సీలింగ్ ఆన్ అగ్రికల్చరల్ హోల్డింగ్స్) యాక్ట్ ముఖ్యమైనది. ఈ చట్టం ప్రకారం వ్యవసాయ భూములపై గరిష్ఠ పరిమితులను నిర్ణయించారు. భూమి రకం, నీటిపా రుదల సౌకర్యం, ప్రామాణిక హోల్డింగ్ అంశాల ఆధారంగా పరిమితులు మారుతాయి. అందువల్ల ప్రతి వ్యక్తి గరిష్ఠంగా 54 ఎకరాలు ఖుష్కి, 10 నుంచి 27 ఎకరాల దోఫస్లా తరి భూములు కలిగి ఉండొ చ్చని పరిమితి విధించింది. ఈ చట్టాల అమలులో భూ విస్తీర్ణం, భూమి రకం, యాజమాన్యం వంటి వివరాలను నిర్ధారించడానికి పాత సర్వే, సెటిల్‌మెంట్ రికార్డు లు కీలక ఆధారాలుగా ఉపయోగపడ్డాయి.

6. రికార్డ్ ఆఫ్ రైట్స్ చట్టాలు, 

పట్టాదారు పాస్‌బుక్ : తెలంగాణలో 1971కు ముందే 1358 ఫసలీ రికార్డ్ ఆఫ్ రైట్స్ రెగ్యులేషన్ అమలులో ఉండేది. అనంతరం ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో ఆంధ్రప్రదేశ్ రైట్స్ ఇన్ ల్యాండ్ పట్టాదార్ పాస్‌బుక్ యాక్ట్, 1971 ద్వారా భూమిపై హక్కుల రికార్డుల తయారీ, నిర్వహణ, మార్పుల నమోదుకు చట్టబద్ధమైన వ్యవ స్థ ఏర్పడింది. ఈ చట్టం కింద భూమి కొనుగోలు, అమ్మకం, వారసత్వం లేదా ఇతర చట్టబద్ధమైన బదిలీల వల్ల హక్కుల్లో మార్పులు వచ్చినప్పుడు రెవెన్యూ రికార్డుల్లో వాటిని నమోదు చేసే విధానం అభి వృద్ధి చెందింది. రైతుకు మొదటిసారిగా యాజమాన్యపు హక్కు తెలిపే ఒక పాస్‌బుక్ ఇవ్వడం జరిగింది. 1989లో చట్టానికి ముఖ్యమైన సవరణలు చేయడంతో రికార్డుల నిర్వహణ, పట్టా పాస్‌బుక్, టైటిల్ డీడ్, వ్యవస్థ మరింత అభివృద్ధి చెందింది.

పట్టా పాస్‌బుక్.. భూమి వివరాలు, నమోదైన హక్కులకు సంబంధించి సమాచారాన్ని తెలియజేసే పత్రం. టైటిల్ డీడ్ యాజమాన్యపు హక్కు తెలిపే పత్రం. కానీ అది ఒక అంచనా యాజమాన్యపు హక్కు లే. పూర్తి హక్కులు ఉన్నాయా లెవా అని నిర్ధారించేది సివిల్ కోర్టులు మాత్రమే.

7. రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం, 1908 : రిజిస్ట్రేషన్ యాక్ట్, 1908 స్థిరాస్తులకు సంబంధిం చిన దస్తావేజుల రిజిస్ట్రేషన్‌ను నియంత్రించే ప్రధాన చట్టం. భూమి విక్రయం, బహుమతి, తనఖా, లీజు వంటి లావాదేవీలకు వర్తించే నిబంధనలు, రిజిస్ట్రేషన్ తప్ప నిసరి అయ్యే సందర్భాలు ఇందులో ఉన్నాయి. ట్రాన్స్‌ఫర్ ఆఫ్ ప్రాపర్టీ యాక్ట్ 1882, ఇండియన్ స్టాంప్ యాక్ట్ 1899 వంటి చట్టాలు కూడా భూమి బదిలీల చట్టపరమైన వ్యవస్థలో భాగం. ఈ సందర్భంలో మూడు అంశాలను వేరుగా గుర్తించాలి.

1.రిజిస్ట్రేషన్: చట్టానికి అనుగుణంగా దస్తావేజును నమోదు చేయడం.

2.మ్యుటేషన్: భూమి హక్కుల్లో వచ్చి న మార్పును రెవెన్యూ రికార్డుల్లో నమోదు చేయడం.

3.యాజమాన్య హక్కు: చట్టబద్ధమైన ఆధారాల ప్రకారం ఒక వ్యక్తికి భూమిపై ఉన్న హక్కు. రిజిస్ట్రేషన్ జరిగినంత మా త్రాన విక్రేతకు లేని హక్కు కొనుగోలుదారునికి ఏర్ప డదు. అదే విధంగా రెవెన్యూ రికార్డులో పేరు మార్చడం ఒక్కటే యాజమాన్య హ క్కును సృష్టించదు.ఈ మూడు వ్యవస్థల (సర్వే, రెవెన్యూ, రిజిస్ట్రేషన్) మధ్య సమన్వయం భూ పరిపాలనలో అత్యంత అవసరం.

8. సెక్షన్ 22-ఏ 

నిషేధిత ఆస్తుల రిజిస్ట్రేషన్ నియంత్రణ -  భూముల రిజిస్ట్రేషన్, భూ హక్కులు, ప్రభుత్వ భూముల పరిరక్షణ విషయంలో రిజిస్ట్రేషన్ చట్టంలోని సెక్ష న్ 22-ఏ అత్యంత కీలకమైన నిబంధన. దీని ఉద్దేశం ప్రభుత్వ భూములు, నిషేధిత ఆస్తులు, చట్టపరమైన పరిమితులు ఉన్న కొన్ని ఆస్తులను రిజిస్ట్రేషన్ చేయకుండా నిరోధించడం.

1.సెక్షన్ 22-ఏ రావడానికి ముందు పరిస్థితి ఎలా ఉండేది?: రిజిస్ట్రేషన్ వ్యవస్థలో ప్రధానంగా కొన్ని అంశాలను పరిశీలించేవారు. ఆస్తి విక్రయ పత్రాన్ని సమర్పించిన వ్యక్తుల గుర్తింపు, అమలు ప్రక్రియ. పత్రానికి వర్తించే స్టాంప్ డ్యూ టీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీ జుల చెల్లింపు. చట్టం ప్రకారం పత్రాన్ని రిజిస్టర్ చేయడానికి అవసరమైన ఇతర లాంఛనాలు. అయి తే, రిజిస్ట్రేషన్ చేయడం మాత్రమే ఆస్తిపై యాజమాన్య హక్కు ఉన్నట్లు నిర్ధారించదు. విక్రేతకు నిజమైన హక్కు ఉందా, ఆస్తి ప్రభుత్వ భూమా, వి వాదాస్పద భూమా అనే అంశాలను కొ నుగోలుదారు స్వతంత్రంగా పరిశీలించుకోవాలి. రిజిస్ట్రేషన్ అధికారికి సంబంధం లేదు. అప్పటి చట్టపరమైన వ్యవస్థలో రిజిస్ట్రేషన్ అధికారి అధికారాలు పరిమితంగా ఉండటంతో, చట్టంలోని ఇతర నిషేధాలు వర్తించని సందర్భాల్లో ప్రభుత్వ లేదా నిషేధిత ఆస్తుల బదిలీ పత్రాలు రిజిస్ట్రేషన్ అ య్యే ప్రమాదం ఉండేది.

 2. సెక్షన్ 22-ఏ ఎందుకు 

తీసుకువచ్చారు?: 2007లో ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం రిజిస్ట్రేషన్ చట్టా న్ని సవరించి, నిర్దిష్ట వర్గాలకు చెందిన ఆస్తుల రిజిస్ట్రేషన్‌ను నిషేధించే విధంగా సెక్షన్ 22-ఏను ప్రవేశపెట్టింది. ఇది 20 జూన్ 2007 నుంచి అమల్లోకి వచ్చిం ది. ఈ సెక్ష న్ కింద ప్రధానంగా ఐదు రకాల ఆస్తులకు సంబంధించిన పత్రాల రిజిస్ట్రేషన్‌పై నిషేధం వర్తించవచ్చు.

1. సెక్షన్ 22-ఏ(1)(ఎ): కేంద్ర లేదా రాష్ట్ర చట్టాల ప్రకారం బదిలీ నిషేధించబడిన భూములు. ఉదా: బదిలీ నిషేధానికి లోబడిన అసైన్డ్ భూములు.

2. సెక్షన్ 22-ఏ(1)(బి): కేంద్ర లేదా రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి చెందిన భూములను చట్టబద్ధ అధికారం లేని వ్యక్తులు బదిలీ చేసే దస్తావేజులు.

3. సెక్షన్ 22-ఏ(1)(సి): దేవాదాయ, ధార్మిక, ధాతృత్వ సంస్థలు లేదా వక్ఫ్‌కు చెందిన ఆస్తులను చట్టబద్ధ అధికారం లేని వ్యక్తులు బదిలీ చేసే దస్తావేజులు. పది సంవత్సరాలకు మించిన లీజులు కూడా ఇందులోకి వస్తాయి.

4. సెక్షన్ 22-ఏ(1)(డి): తెలంగాణ భూ సంస్కరణల చట్టం- 1973 లేదా పట్టణ భూ గరిష్ఠ పరిమితి చట్టం- 1976 ప్రకారం మిగులు భూములుగా ప్రకటించిన వ్యవసాయ, పట్టణ భూములు.

5. సెక్షన్ 22-ఏ(1)(ఇ): ప్రభుత్వాలు, స్థానిక సంస్థలు, విద్యా, సాంస్కృతిక, ధార్మిక, ధాతృత్వ సంస్థలు లేదా న్యా యస్థానాలు, పన్ను చట్టాల ద్వారా ప్ర యోజనాలు లేదా హక్కులు కలిగిన ఆ స్తులకు నష్టం కలిగించే రిజిస్ట్రేషన్లను ప్ర భుత్వం గెజిట్ నోటిఫికేషన్ ద్వారా నిషేధించవచ్చు. 

ముఖ్యమైన తేడా: (ఎ) నుంచి (డి) వరకు సంబంధిత చట్టాలు, అధికారుల జాబితాల ఆధారంగా నిషేధం అమలవుతుంది. (ఇ) కింద మాత్రం ప్రభుత్వ గెజిట్ నోటిఫికేషన్ అవసరం.  

 3. సెక్షన్ 22-A లేకపోతే 

ఏం జరిగేది? : ఈ సెక్షన్ లేకపోయినంత మా త్రాన ప్రతి ప్రభుత్వ భూమిని ఎవరైనా చట్టబద్ధంగా అమ్మేయగలరని కాదు. ఇతర చట్టాలు, నిషేధాలు అప్పటికీ వర్తిస్తాయి. అయితే, నిషేధిత ఆస్తుల రిజిస్ట్రేషన్‌ను అడ్డుకునే ఈ ప్రత్యేక వ్యవస్థ లే కుంటే, ప్రభుత్వ భూములు లేదా ఇతర రక్షిత ఆస్తుల అక్రమ బదిలీలను రిజిస్ట్రేషన్ దశలోనే నిరోధించడం మరింత క ష్ట మయ్యేది. ఉదాహరణకు, చార్మినార్ లేదా సచివాలయం వంటి ప్రభుత్వానికి లేదా ప్రజాసంస్థలకు చెందిన ఆస్తిని ఎవరైనా తనదిగా చెప్పుకుని విక్రయ పత్రం సమర్పిస్తే, ఆ పత్రాన్ని చట్టబద్ధంగా తిరస్కరించ డానికి వర్తించే నిబం ధనలు, ఆస్తి స్వభా వం, సంబంధిత అధికారాలు కీలకం. రిజిస్ట్రేషన్ జరిగిందని ఆ విక్రయం చట్టబద్ధం అయిపోదు. కొ నుగోలుదారుకు యాజమాన్య హక్కు కూడా ఆటోమేటిక్‌గా రాదు.

 4. మరి ఇప్పుడు సెక్షన్ 22-ఏపై వివాదం ఎందుకు? : ఈ నిబంధన ప్రభుత్వ భూములను రక్షించడానికి ఉద్దేశించినప్పటికీ, ప్రైవేటు వ్యక్తుల నిజమైన పట్టా భూములు పొరపాటున నిషేధిత ఆస్తుల జాబితాలో చేరితే వారు తమ ఆ స్తులను అమ్ముకోవడం, బదిలీ చేయ డం కష్టమవుతుంది. తెలంగాణలో అదే జరిగింది. ప్రైవే ట్ భూములను నిషేధిత జాబితాలోపెట్టిన వాటిని ఏ కారణాలతో పెట్టారో నోటిఫై చేయమన్నప్పుడు గతంలో నిషేధిత జాబితా నుంచి తొలగించిన భూములను మ రల 22-ఏలో చేర్చి ఈ సమస్యను సృష్టించారు. ఈ సమస్యపై తెలంగాణలో ఇటీవల చర్చ లు, న్యాయపరమైన వివాదాలు జరిగాయి. అందువల్ల ఈ అంశంలో రెండు లక్ష్యాలను సమతుల్యం చేయా లి.

ప్రభుత్వ ఆస్తుల పరిరక్షణ: ప్రభుత్వ భూములు, అసైన్డ్ భూములు, ఇతర చట్టపరంగా రక్షిత ఆస్తుల అక్రమ బదిలీలను అడ్డుకోవాలి. 

ప్రైవేటు ఆస్తి హక్కుల పరిరక్షణ: చట్టబద్ధమైన ప్రైవేటు భూములను పొ రపాటున నిషేధిత జాబితాలో చేర్చకుం డా చూడాలి. తప్పుగా చేర్చినప్పుడు వాటిని సరిదిద్దే పారదర్శక వ్యవస్థ ఉం డాలి. రెవెన్యూ డిపార్ట్‌మెంట్ పారదర్శకం గా పని చేయాలి. సెక్షన్ 22-ఏ అనేది భూ మి యాజమాన్యాన్ని నిర్ణయించే చట్టం కాదు. నిర్దిష్ట ఆస్తులకు సంబంధించిన పత్రాల రిజిస్ట్రేషన్‌ను నిషేధించే ని బంధన. దీని అమలులో ప్రభుత్వ భూ ముల రక్షణతోపాటు నిజమైన భూ య జమానుల హక్కులకు కూడా సమాన ప్రాధాన్యమివ్వాలి.

9. ధరణి పోర్టల్, 2020-: తెలంగాణలో వ్యవసాయ భూముల రికార్డులను డిజిటలైజ్ చేసి, రెవెన్యూ సేవలు మరియు రిజి స్ట్రేషన్ ప్రక్రియలను అనుసంధానించాలనే లక్ష్యంతో ధరణి పోర్టల్‌ను ప్రారంభిం చారు. దీనికి చట్టపరమైన ఆధారంగా తెలంగాణ రైట్స్ ఇన్ ల్యాండ్ పట్టాదార్ పాస్‌బుక్ యాక్ట్, 2020 రూపొందించబడింది. ఈ చట్టం 29 అక్టోబర్ 2020 నుం చి అమల్లోకి వచ్చింది. ధరణి ద్వారా భూ రికార్డులను ఆన్‌లైన్‌లో నిర్వహించడం, రిజిస్ట్రేషన్ మరియు మ్యుటేషన్ ప్రక్రియలను అనుసంధానించడం, భూమి వివరా లను డిజిటల్ రూపంలో అందుబాటులో ఉంచడం లక్ష్యాలుగా పెట్టుకున్నారు.

అయి తే కంప్యూటరీకరణ ఒక్కటే పాత రికార్డుల్లోని లోపాలను పరిష్కరించదు. తప్పు పేర్లు, విస్తీర్ణంలో తేడాలు, వారసత్వ మా ర్పులు, సర్వే నంబర్ల గందరగోళం, పెం డింగ్ మ్యుటేషన్లు వంటి సమస్యలు డిజిటల్ వ్యవస్థలోకి కూడా వెళ్లే అవకాశం ఉంది. 2024లో రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఏర్పాటు చేసిన ధరణి కమిటీ నివేదికలో 2020 చట్టం, రికార్డుల నిర్వహణ, అమలుకు సం బంధించిన లోపాలను ప్రస్తావించారు. దీని ద్వారా రికార్డుల డిజిటలైజేషన్‌తో పా టు వాటి ఖచ్చితత్వం, సవరణకు అందుబాటులో ఉన్న చట్టబద్ధమైన మార్గాలు కూడా అంతే ముఖ్యమని స్పష్టమైంది.

10. భూభారతి చట్టం, 2025: ప్రస్తుత భూ రికార్డుల వ్యవస్థ ధరణి తర్వాత భూ రికార్డుల వ్యవస్థలో మరో ముఖ్యమైన మార్పు తెలంగాణ భూ భారతి (రికార్డ్ ఆఫ్ రైట్స్ ఇన్ ల్యాండ్) యాక్ట్  2025 ద్వారా వచ్చింది. ఈ చట్టం తెలంగాణ చట్టం నం.1/2025గా 4 జనవరి 2025న గెజిట్‌లో ప్రచురించబడింది. దీనికి సంబంధించిన నియమాలు 14 ఏప్రిల్ 2025న ప్రకటించబడ్డాయి. చట్టం కూడా ఆ తేదీ నుంచి అమల్లోకి వచ్చింది. భూభారతి చట్టం భూమి హక్కుల రికార్డుల నిర్వహణ, రికార్డుల్లో మార్పుల నమోదు, సవరణలు, ఫిర్యాదులు, అప్పీళ్లకు సంబంధించిన చట్టబద్ధమైన విధానాన్ని కల్పిస్తుంది.

అధికారి క పోర్టల్ ద్వారా ఆర్‌వోఆర్ ౧బి, పహాణీ వివరాల పరిశీలన, భూమి వివరాల శోధ న, డిజిటల్ పత్రాల డౌన్లోడ్ వంటి సేవలు అందుబాటులో ఉన్నాయి. భూభారతి ద్వారా రికార్డుల సవరణకు వ్యవస్థ ఉండ టం ముఖ్యమైన పరిణామం. అయితే ప్రతి సమస్యకు ఒకే విధానం వర్తించదు. సాధారణ రికార్డు సవరణ, వారసత్వం, సర్వే వివాదం, ప్రభుత్వ భూమి హక్కు, కోర్టులో పెండింగ్లో ఉన్న యాజమాన్య వివాదం వంటి అంశాలకు వేర్వేరు చట్టపరమైన ప్రక్రియలు అవసరం కావచ్చు.

11. ప్రస్తుత భూ రికార్డుల వ్యవస్థలో ప్రధాన సవాళ్లు : తెలంగాణలో భూ రికార్డుల వ్యవస్థను మరింత విశ్వసనీయంగా మార్చడానికి కొన్ని అంశాలపై ప్రత్యేక శ్రద్ధ అవసరం. మొదటిది.. పాత సేత్వార్, టిప్ప న్, కాస్రా పహాణీ, తదుపరి పహాణీలు, రిజిస్ట్రేషన్ దస్తావేజులు, ప్రస్తుత డిజిటల్ రికార్డుల మధ్య పరస్పర సరిపోలికను నిర్ధారించడం. రెండవది.. సర్వే నంబర్లు, ఉపవిభాగాలు, భూమి విస్తీర్ణం, సరిహద్దులను ఖచ్చితంగా గుర్తించడం. పాత సర్వే రికార్డుల్లోని లోపాలు లేదా అస్పష్టతలను సాంకేతిక పరిశీలనతో పరిష్కరించడం.

లేదా ఇప్పుడున్న సాంకేతికతను వాడుకొని అన్ని గ్రామాలను రీసర్వే చేసి సరి హద్దులు, యాజమాన్యపు హక్కులు నిర్ధారించటం, వివాదాల పరిష్కరానికి ట్రిబ్యు నల్స్ రిటైర్డ్ జ్యూడిషియల్/రెవెన్యూ అధికారుల ద్వారా ఏర్పాటు చేయటం. మూడ వది.. వారసత్వం, మ్యుటేషన్, రిజిస్ట్రేషన్ మార్పులు సకాలంలో నమోదు కావడం. ఒకే భూమికి సంబంధించిన రెవెన్యూ రికార్డులు, రిజిస్ట్రేషన్ వివరాల మధ్య వ్యత్యా సాలు ఉంటే వాటిని చట్టబద్ధమైన ప్రక్రి య ద్వారా సరిచేయడం.

నాలుగవది.. రిజిస్ట్రేషన్ చట్టంలో సవరణలు తీసుకొచ్చి, ఒక సర్వే నంబరులోని భూమిని కొంత భాగం విక్రయించినప్పుడు అసలు సర్వేనంబర్ మ్యాప్, విక్రయించే భూమి సబ్ డివిజన్ మ్యాప్‌ను తప్పనిసరిగా జతచేసేలా నిబంధన రూపొందించాలి. దీనివల్ల భూ హద్దుల వివాదాలు, ద్వంద్వ రిజిస్ట్రేషన్లు, భూ ఆక్రమణలు తగ్గి, కొనుగోలుదా రుల హక్కులకు రక్షణ లభిస్తుంది. ఐదవది.. ప్రభుత్వ భూములు, అసైన్డ్ భూము లు, ఇతర నిషేధిత ఆస్తుల వివరాలను ఖచ్చితంగా గుర్తించడం. సెక్షన్ 22-ఏ జాబితాలో పొరపాట్లు ఉంటే, చట్టప్రకారం వాటిని పరిశీలించి పరిష్కరించడం.

 నైజాం కాలపు సర్వే సెటిల్మెంట్ నుంచి కాస్రా పహాణీ, భూ సంస్కరణలు, రికార్డ్ ఆఫ్ రైట్స్ చట్టాలు, రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం, సెక్షన్ 22-ఏ, ధరణి, భూభారతి వరకు తెలంగాణ భూ రికార్డుల వ్యవస్థ అనేక దశలను దాటింది. ప్రతి దశలో భూమిని గుర్తించడం, హక్కులను నమోదు చేయ డం, బదిలీలను పర్యవేక్షించడం, ప్రభుత్వ ఆస్తులను రక్షించడం, ప్రజలకు రికార్డుల ను అందుబాటులో ఉంచడం వంటి లక్ష్యా లు ముందుకొచ్చాయి.

అయితే, కేవలం రికార్డులను ఆన్‌లైన్‌లో ఉంచడం కాదు..  భూ రికార్డుల నాణ్యత, చట్టపరమైన స్పష్ట త, సాంకేతిక ఖచ్చితత్వం, ప్రజలకు అందుబాటులో ఉండే పరిష్కార వ్యవస్థ  ఈ ౪ అంశాల సమన్వయమే సమర్థవంతమైన భూ పరిపాలనకు పునాది. మెకిన్సే (మెకిన్సే గ్లోబల్ ఇనిస్టిట్యూట్) నివేదిక ప్రకా రం భూ యాజమాన్య హక్కుల స్పష్టత, భూ రికార్డుల కంప్యూటరీకరణ వంటి సం స్కరణలు భారత జీడీ పీని 12శాతం మేర పెంచొచ్చని అంచనా వేసింది. ఇక అభివృ ద్ధి చెందిన దేశాలలో.. మన దగ్గర ఉన్న దస్తావేజుల (డీడ్) రిజిస్ట్రేషన్ బాధలు టై టిల్ రిజిస్ట్రేషన్ అమలులో ఉంది. దీని గూర్చి వచ్చే భాగం 3లో తెలుసుకుందాం.

 వ్యాసకర్త: విశ్రాంత ఐఏఎస్, 

బీసీ ఇంటలెక్చువల్ ఫోరమ్ చైర్మన్