డిమాండ్ పెరుగుతున్నప్పటికీ..  కొత్తగా ప్రారంభం కాని ప్రాజెక్టులు

వరుస ఎన్నికలే కారణమా..? లేక ప్రభుత్వ నిర్ణయాలా..?

ఏపీ ఎన్నికల ఫలితాలపై దృష్టి సారించిన

తెలంగాణలోని బడా రియాల్టర్లు, బిల్డర్లు

తెలంగాణ రాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో అలజడి మొదలైంది. బయ్యర్ల నుంచి రెసిడెన్షియల్ ఇండ్లతో పాటు ప్లాట్లకు సంబంధిం చిన డిమాండ్ ఉన్నప్పటికీ.. రాష్ట్రంలో కొత్తగా ప్రాజెక్టులు మాత్రం ప్రారంభం కావ డం లేదు. 2023 నవంబర్, డిసెంబర్ నెలల నుంచి ఈ పరిస్థితి ఉన్నప్పటికీ 2024లోని మొదటి నాలుగు నెలలలో కూడా చెప్పుకోదగ్గ రియల్ ప్రాజెక్టు ప్రారంభం కాలేదు. కొత్త ప్రభుత్వం కొలువుదీరి నాలుగు నెలలు పూర్తయినా రియల్ ఎస్టేట్ రంగం పరిస్థితి ఏ మాత్రం మెరుగుపడకపోగా, 2023 మొదటి త్రైమాసికంతో పోల్చితే 2024 మొదటి త్రైమాసికంలో కొత్త ప్రాజెక్టుల లాంచింగ్ అనేది సుమారు ఏడు శాతం తగ్గినట్లు రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థల నివేధికలు స్పష్టం చేస్తున్నాయి. వరుస ఎన్నికలతో పాటు కార్మికుల కొరత కూడా కొత్త ప్రాజెక్టులపై ప్రభావం చూపుతున్నాయనే అభిప్రాయంతో పటు ప్రభుత్వం నిర్ణయాలు కూడా ఓ కారణం అని రియల్ నిపుణులు పేర్కొంటున్నారు. కొత్తగా అధికారంలోకి వచ్చిన ప్రభుత్వం మాత్రం అందుకు భిన్నమైన అభిప్రాయం వ్యక్తం చేస్తుంది. కాంగ్రెస్ ప్రభు త్వం అధికారంలోకి వచ్చిన తర్వాత తెలంగాణ రాష్ట్రంలో రియల్ ఎస్టేట్ పుంజుకుందని, రుజువుగా గడిచిన మూడు నాలుగు నెలలలో జీహెచ్‌ఎంసీ ఇచ్చిన అనుమతులతో పాటు స్టాంపులు రిజిస్ట్రేషన్ల ద్వారా వచ్చిన ఆదాయాన్ని ఇటీవల ఆయా శాఖల అధికారులు వెల్లడించారు. 2024 జనవరి నుంచి మార్చి వరకు జీహెచ్‌ఎంసీ పరిధిలో ఇంటి నిర్మాణాలకు 2,456 అనుమతులను జారీ చేయడంతో పాటు 130 హైరైజ్ బిల్డింగ్‌లకు అనుమతులను ఇవ్వడం జరిగిందని జీహెచ్‌ఎంసీ అధికా రులు వెల్లడించారు. అలాగే స్టాంపులు రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖ ద్వారా గడిచిన మూడు నెలలో రూ.11,694 కోట్ల ఆదాయం వచ్చింది. 2023 వ సంవత్సరంలో జనవరి, ఫిబ్రవరి, మార్చి నెలల్లో రూ.9,239 కోట్ల ఆదాయం మాత్రమే వచ్చిందని 2023తో పోల్చితే  రూ.2,455 కోట్ల ఆదాయం పెరిగింది కాబట్టి నూతన ప్రభుత్వంలోను హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి డోకా లేదనేది ప్రభుత్వ భావన. 

అవి పాత ప్రాజెక్టులే ?

ప్రభుత్వం చెప్పినట్లుగా క్షేత్రస్థాయిలో రియాల్టీ పరిస్థితి ఉన్నదా..? అంటే మెజార్టీ రియాల్టర్ల నుంచి లేదనే సమాధానం వస్తుంది. వాస్తవానికి  ఎప్పుడో రెండు, మూడు సంవత్సరాల కిందట ఆరంభమైన ప్రాజెక్టులు ప్రస్తుతం పూర్తి అవుతున్నాయి. గతంలో రిజిస్ట్రేషన్‌లు చేసుకోలేని బయ్యర్లు ప్రాజెక్టు పూర్తవుతున్న సందర్భంగా రిజిస్ట్రేషన్లు చేసుకోవడం సర్వసాధారణం. అగ్రిమెంట్లపై ఉన్న ప్లాట్లను బిల్డర్లు గత డిసెంబర్ నుంచి రిజిస్ట్రేషన్లు చేసుకుంటున్నారని నిర్మాణ రంగ  నిపుణులు సైతం అంగీకరి స్తున్నారు. కొత్తగా ప్రాజెక్టులు ఆరంభమై, ప్లాట్లు రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగినవి మాత్రం తక్కువే. కానీ ఆ రిజస్ట్రేషన్ల ద్వారా సమకూరుతున్న ఆదాయాన్ని చూపించి రియల్ ఎస్టేట్ పుంజుకుందని చెప్పడం సమంజసం కాదని, రాష్ట్రంలో గడిచిన నాలుగు నెలల్లో కొత్తగా ఒక్క పెద్ద ప్రాజెక్టుకు అనుమతి ఇవ్వని ప్రభుత్వం రియల్ ఎస్టేట్ పుంజుకుందని చెప్పడం హాస్యాస్పదమే అవుతుందని రియాల్టర్లు పేర్కొంటున్నారు. 

తలకిందులైన ప్రణాళికలు

సాదారణంగా కొత్త సంవత్సరం ప్రారంభంలో కొత్త రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టులను ప్రారంభించేందుకు చాలా మంది రియాల్టర్లు ప్రణాళికలు సిద్దం చేసుకుంటారు. ఈ క్రమంలోనే హెచ్‌ఎండీఏ పరిధిలోని పలువురు డెవలపర్లు 2024 జనవరిలోనూతన ప్రాజెక్టులను లాంచ్ చేసేందుకు ప్లాన్ చేసుకున్నారు. కొందరు బిల్డర్లు అయితే ఏకంగా ఆర్కిటెక్ట్ డిజైన్లను కూడా సిద్దం చేసుకున్నారు. ప్రభుత్వంలోకి ఏ పార్టీ వచ్చినా తమ అనుమతులను నిలిపివేయరని రియల్టర్లు భావించారు. కానీ సీన్ రివర్స్ అయ్యింది. ప్రభుత్వం అధికారంలోకి వచ్చిన వెంటనే హెచ్‌ఎండీఏ మాజీ డైరెక్టర్ శివబాలకృష్ణ వ్యవహారం వెలుగులోకి వచ్చింది. బాలకృష్ణ అరెస్టుతో ఒక్కసారిగా హెచ్‌ఎండీఏ అధికారులు హైరానాకు గురయ్యారు. సీఎం రేవంత్‌రెడ్డి హెచ్‌ఎండీఏపై ప్రత్యేక దృష్టి సారించారు. సీఎంగా ప్రమాణస్వీకారం చేసిన కొద్ది రోజులకు హెచ్‌ఎండీఏ అధికారులతో సమీక్ష నిర్వహించిన రేవంత్ రెడ్డి, హెచ్‌ఎండీఏ అధికారులపై ఫైర్ అయ్యారు. అంతేకాదు హెఎండీఏ అధికారులపై విజిలెన్స్ దాడులు చేయిస్తామని, కేసులు నమోదు చేస్తామని హెచ్చరించారు.

దీనికి తోడు కేసీఆర్ ప్రభుత్వం హైదరాబాద్ నగరంలో ఆకాశహార్మ్యాలకు విరివిగా అనుమతులను జారీ చేయడాన్ని సీఎం తప్పుబట్టారు.  రాష్ట్ర ప్రభుత్వం కూడా కొత్తగా వచ్చే ప్రాజెక్టులకు అనుమతులను నిలిపివేసింది. ముఖ్యంగా విల్లాలు, లగ్జరీ విల్లాలకు అనుమతులను నిలిపివేయడంతోపాటు బిల్డింగ్ కమిటీలు కూడా సమావేశాలు మార్చి మూడవ వారం వరకు జరగలేదంటే పరిస్థితి ఎంత దారుణంగా మారిందో అర్థం చేసుకోవచ్చును. అయితే రెసిడెన్షియల్ నిర్మాణాలకు సంబంధించిన డిమాండ్ మాత్రం మార్కెట్‌లో తగ్గడం లేదని, అందుకు రెసిడెన్షియల్ నిర్మాణాలల్లో ధరలు మాత్రం తగ్గే పరిస్థితి ఇప్పట్లో కనిపించడం లేదు. ఈ క్రమంలోనే పట్టణాల్లో, నగరాల్లో ఇంటి అనుమతుల కోసం భారీగా దరఖాస్తులు వస్తున్నాయని జీహెచ్‌ఎంసీ అధికారులు పేర్కొంటున్నారు. 

ప్రభుత్వ ఆదాయానికి గండి

సాధారణంగా ఒక్కో హైరైజ్ భవనం అనుమతి కోసం లక్ష చదరపు అడుగుల నిర్మాణానికి ఫీజుల రూపంలో బిల్డర్లు సుమారు రూ.1.50కోట్ల వరకు చెల్లిస్తారు. ఒక్కో బిల్డర్ పది లక్షల చదరపు అడుగుల స్థలాన్ని డెవలప్ చేసేందుకు.. జీహెఎంసీ లేదా హెఎండీఏకు తక్కువలో తక్కువ రూ.15 కోట్ల వరకు చెల్లిస్తారు. ఇలా జీహెచ్ ఎంసీ, హెచ్‌ఎండీఏ పరిధిలో వం దల ప్రాజెక్టులకు అనుమతుల జారీలో జాప్యం జరగడంతో ప్రభుత్వ ఖజానాకు సమకూరనున్న సుమారు రూ.15 వందల కోట్ల ఆదాయానికి గండి పడిందని చెప్పవచ్చును.   

30 శాతం తగ్గుతున్న ధరలు

మార్కెట్‌లో అమ్మకాలు లేని కారణంగా బిల్డర్లు, రియల్టర్లు తీవ్రంగా నష్టపోతున్నారు. 2023తో పోల్చితే హెచ్‌ఎండీఏ పరిధిలో సుమారు 30శాతం ధరలు తగ్గించి క్రయించేందుకు రియల్టర్ల సిద్దమైతున్నారు. దీంతో క్యాష్ ఫ్లో తగ్గడంతో పాటు లేబర్ కొరత కారణంగా నిర్మాణ పనులను నెమ్మదిస్తున్నాయని బిల్డర్లు, రియల్టర్లు పేర్కొంటున్నారు. కొద్ది రోజుల కిందటి వరకు జోరుమీదున్న రియల్  రంగం ఒక్కసారిగా అమ్మకాలు మందగించడంతో అయోమయంలో పడింది. అయితే గతంలో కేసీఆర్ ప్రభుత్వంలో ఉన్న పరిస్థితి కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వంలోను కొనసాగుతుందని రియల్టీ నిపుణులు తొలుత అంచనా వేశారు. కానీ కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై భిన్నమైన స్టాండ్ తీసుకోవడంతో పాటు ఫార్మాసిటీ రద్దు, మెట్రో అలైన్‌మెంట్ మార్పు వంటి ప్రకటనలు రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై తీవ్రమైన ప్రభావం చూపాయి. ఈ పరిస్థితి ఇలానే కొనసాగితే ధరలను మరింత తగ్గించైనా ప్లాట్లను సేల్ చేసేందుకు రియాల్టర్లు సిద్దమైతున్నారు. 

జాడ లేని ఇన్వెస్టర్స్

తెలంగాణ ఉద్యమ సమయంలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం కునారిల్లింది. అయితే తెలంగాణ రాష్ట్రంలో కేసీఆర్ రియల్ ఎస్టేట్ వృద్ధి కోసం అనేక సంస్కరణలకు శ్రీకారం చుట్టారు. అనేక అభివృద్ధి ప్రాజెక్టులతో పాటు టీఎస్‌బీపాస్, టీఎస్‌ఐపాస్ విధానాలను అమల్లోకి తీసుకురా వడంతో హైదరాబాద్‌పై ఇన్వెస్టర్లు దృష్టి పెరిగింది. అలాగే క్రృత్రిమ హైప్ కారణంగా అనేకమంది పెట్టుబడిదారులు నగరంలో ప్రీలాంచుల్లో మదుపు చేసేవారు. క్రమంగా హైదరా బాద్ రియల్ బ్రాండ్‌కు చిరునామగా మారింది.  జాతీయ, అంతర్జాతీయ ఇన్వెస్టర్లు పెట్టుబడులు వచ్చాయి. అయితే, కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం అధికారంలోకి రావడం.. గత ప్రభుత్వ స్కీములను రివర్స్ చేయడంతో.. ఇన్వెస్టర్లు వెనకడుగు వేయడం ఆరంభించారు.

ముఖ్యంగా, రాయదుర్గం నుంచి ఎయిర్‌పోర్టు మెట్రో మార్గం.. ఫార్మా సిటీ రద్దుతో.. పెట్టుబడిదారులు హైదరాబాద్ నుంచి దాదాపుగా నిష్ర్కమించారనే ప్రచారం జరుగుతుంది. అలాగే ఫార్మాసిటీ విస్తరించి ఉన్న ఇబ్రహీంపట్నం సబ్ రిజిస్ట్రార్ పరిధిలో 2022 సంవత్సరంలో 18,700 డాక్యుమెంట్లు రిజిస్ట్రేషన్ కాగా, తద్వారా రూ.87.53 కోట్ల ఆదాయం వచ్చింది. అయితే 2023 వార్షిక సంవత్సరంలో కేవలం 17,486 డాక్యుమెంట్లు రిజిస్ట్రేషన్ కాగా, ఆదాయం మాత్రం రూ.99.87 కోట్ల వరకు ప్రభుత్వ ఖజానాకు చేరింది. అంటే ఈ ప్రాం తంలో 2022 పోల్చితే 2023 ఏకంగా 1,214 డాక్యుమెంట్లు తగ్గాయి. ఇది ఫార్మాసిటీ రద్దు ప్రకటన ప్రభావమేనని రియాల్టర్లు పేర్కొంటున్నారు. చాలా చోట్ల ప్లాట్లకు టూ లెట్ బోర్డులు దర్శనమిస్తున్నాయి. ఇప్పటికే, రెం డు నుంచి నాలుగు ఫ్లాట్లను కొన్న ఇన్వెస్టర్లు ఏం చేయాలో అర్థం కాక తల పట్టుకుంటున్నారు. 

నిలిచిపోయిన అనుమతులు

హెచ్‌ఎండీఏ మాజీ డైరెక్టర్ బాలకృష్ణ అరెస్టుతో ఒక్కసారిగా హెచ్‌ఎండీఏ అధికారులు హైరానా పడ్డారు. రాష్ట్ర ప్రభుత్వం కూడా కొత్తగా వచ్చే ప్రాజెక్టులకు అనుమతులను నిలిపివేసింది. ముఖ్యంగా విల్లాలు, లగ్జరీ విల్లాలకు అనుమతులు ఆగిపోయాయి. హెచ్‌ఎండీఏ పరిధిలో అనధికారికంగా అను మతులను నిలిపివేయడంపై సర్వత్రా విమర్శలు వచ్చాయి. నూతన ప్రభుత్వంలో చోటు చేసుకు న్న పరిణామాల నేపథ్యంలో హెచ్‌ఎండీఏలో అనుమతులు నిలిచిపోవడంతో నిర్మాణ రంగం స్తంభించింది. గత ప్రభుత్వం నిబంధనలకు విరుద్ధంగా ఇచ్చిన అనుమతులను రద్దు చేయాలి, కానీ కొత్తగా అనుమతులను ఇవ్వకపోవడంపై రియాల్టర్ల నుంచి తీవ్రమైన అభ్యంతరం వ్యక్తమైంది. అనుమతుల కోసం అనేక సంస్కరణలు అమల్లో ఉన్నప్పటికీ కొత్త ప్రాజెక్టులను లాంచ్ చేసే సమయంలో భూమికి సంబంధించి ఏ చిన్న వివాదం తలెత్తిన రెండు సంవత్సరాల వరకు పరిష్కారం కావడం లేదు.

అలాగే రెవెన్యూ రికార్డులకు సంబంధించిన సమస్యలు ఉత్పన్నమైతే తక్కువలో తక్కువ 6 నుంచి 10 నెలల సమయం పడుతుంది. లావాదేవీల కోసం మరో ఆరు నెలల సమయం పడుతుంది. ఇలా అన్ని క్లియర్ చేసి ఫైల్ ప్రాసెసింగ్ కోసం స్రభుత్వం ముందు పెట్టినా ఫైల్స్‌కు అనుమతులు రావడం లేదు. కోట్ల రూపాయలను వెచ్చించి ఏదో కారణంతో ప్రాజెక్టు లాంచింగ్ ఆలస్యం కావడం వలన రియల్టర బిల్డర్లపై తీవ్రమైన ఆర్థిక భారం పడుతుంది. దీంతో మార్కెట్‌లో బయ్యర్ల నుంచి డిమాండ్ ఉన్నప్పటికీ కొత్తగా ప్రాజెక్టులను లాంచ్ చేసేందుకు ఇన్వెస్టర్స్ ముందుకు రావడం లేదు అనే అభిప్రాయం వ్యక్తం అవుతుంది. అయితే రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాల్లో వస్తున్న వ్యతిరేఖతను గుర్తించిన రేవంత్ రెడ్డి ప్రభుత్వం 2024 మర్చి మూడవ వారంలో బిల్డింగ్ కమిటీ సమావేశమై ఎట్టకేలకు అనుమతులను జారీ చేయడం మొదలుపెట్టింది. అంటే ప్రభుత్వం ప్రటించిన రిజిస్ట్రేషన్ల ఆదాయం 2023 కంటే ముందు చేపట్టిన ప్రాజెక్టులవే అనే విషయం సుస్పష్టం. గత ప్రాజెక్టుల రిజిస్ట్రేషన్లను చూపి రియల్ ఎస్టేట్ పుంజుకుందనే ప్రచారంపై రియాల్టర్లు పెదవి విరుస్తున్నారు.

బూడిద సుధాకర్, 

(సిటీబ్యూరో ప్రధాన ప్రతినిధి)

ఏపీపై రియల్టర్ల నజర్

ఏపీలో టీడీపీ కూటమి అధికారంలోకి వస్తే బడా రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు ఏపీకి వెళ్లేందుకు క్యూ కడతారని రియల్ ఎస్టేట్ గ్రూపులలో జోరుగా చర్చ సాగుతుంది.  ఏపీలో చంద్రబాబు గెలిస్తే పెట్టుబడిదారులంతా అమరావతికి కేంద్రంగా ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో విస్తరిస్తారని రియల్ నిపుణులు పేర్కొంటున్నారు. హైదరాబాద్‌లో పెద్ద రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థలు ఏపీ అసెంబ్లీ ఫలితాల కోసం ఎదురు చూస్తున్నారని, ఈ క్రమంలోనే హైదరదబాద్‌లో కొత్తగా ప్రాజెక్టులను చేపట్టకపోవడానికి ప్రధాన కారణం అని రియల్ నిపుణులు పేర్కొంటున్నారు. 

కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం అధికారంలోకి రాగానే.. రాయదుర్గం నుంచి శంషాబాద్ మెట్రో రైలును రద్దు చేయడం, ముచ్చర్ల ఫార్మా పరిశ్రమను నిలిపివేయడం వంటి నిర్ణయాల వల్ల ఒక్కసారిగా ఇన్వెస్టర్లు షాక్‌కు గురయ్యారు. కొత్త ప్రాజెక్టులకు అనుమతులు రావడం లేదు. దీంతో కొందరు బిల్డర్లు ఇతర మెట్రో నగరాల వైపు దృష్టి సారించారు. ప్రవాస భారతీయులేమో వేచి చూసే ధోరణిని అలవర్చుకున్నారు. ఇతర పెట్టుబడిదారులు ఎన్నికలయ్యాక ఏపీలో రాజకీయ మార్పులు సంభవిస్తాయేమోనని ఎదురు చూస్తున్నారు. గత మూడు నాలుగేళ్ల నుంచి హైదరాబాద్ లగ్జరీ, అల్ట్రా లగ్జరీ, ఊబర్ లగ్జరీ ప్రాజెక్టులు ఎక్కువగా ప్రారంభమయ్యాయి. అందులో కొనేవారు ప్రస్తుతం తగ్గుముఖం పట్టారు. 75 శాతం ప్రజలు 50 నుంచి 60 లక్షల్లో డబుల్ బెడ్‌రూం ఫ్లాట్లు దొరికితే కొనగలరు. కానీ, వారిని ఉద్దేశించి అపార్ట్‌మెంట్లు కట్టే బిల్డర్లు తగ్గిపోయారు. పెరిగిన భూముల ధరలే ఇందుకు ప్రధాన కారణం. మొత్తానికి గత రెండు దశాబ్దాల్లో చూడని రియల్ ఎస్టేట్ డౌన్‌ఫాల్‌ను గత డిసెంబర్ నుంచి మే వరకు ప్రత్యక్షంగా చూశాం. కాకపోతే, ఎంపీ ఎన్నికలయ్యాక కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం వాస్తవికంగా ఆలోచించి, రియల్ రంగాన్ని ప్రోత్సహించాలి. అప్పుడే రియల్ మార్కెట్ మళ్లీ కళకళలాడుతుంది.

  కొయ్యడ జాన్సన్, (ఎక్స్‌పర్ట్, రియల్ ఎస్టేట్ గురు)

ఎంపీ ఎన్నికలయ్యాక గాడిలోకి

కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం వచ్చిన తర్వాత హైదరాబాద్‌లో ఫ్లాట్ల అమ్మకాలు తగ్గాయనేది వాస్తవం కాదు. గత ఏడాది అసెంబ్లీ ఎన్నికల కంటే మందు నుంచే రియల్‌ఎస్టేట్ రంగం తగ్గుముఖం పట్టిందనే విషయాన్ని గుర్తుంచుకోవాలి. రియల్ రింగం చరిత్రను క్షుణ్ణంగా గమ నిస్తే.. కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం హయంలోనే హైదరాబాద్ రియల్ రంగం అభివృద్ధి చెందింది. 2006లో జీవో నం 86ను అమల్లోకి తెచ్చారు. దాని ఫలితంగానే నగరంలో ఆకాశహర్మ్యాలు దర్శనమిస్తున్నాయి. శంషాబాద్ ఎయిర్‌పోర్టు, ఔటర్ రింగురోడ్డు, మెట్రోరైలు వంటివి కాంగ్రెస్ హయంలోనే మొదలయ్యాయి. రాష్ట్రంలో మళ్లీ కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం అధికారంలోకి వచ్చింది. కాబట్టి పార్లమెంట్ ఎన్నికలు జరిగాక, రియల్ రంగం పుంజుకుంటుదనే నమ్మకముంది. 

సీ ప్రభాకర్‌రావు, (తెలంగాణ

      బిల్డర్స్ ఫెడరేషన్ అధ్యక్షుడు)