హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో భారీ కుదుపు!
- డిమాండ్, సప్లయ్‌ల మధ్య పెరుగుతున్న అంతరం
- అంతర్జాతీయ యుద్ధ వాతావరణం.. ఐటీ రంగంలో అనిశ్చితి
- నిర్మాణ వ్యయాల భారం.. వెరసి ఇండ్ల కొనుగోళ్లపై ప్రభావం
ఒకప్పుడు దేశంలోనే అత్యంత వేగంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లలో ఒకటిగా గుర్తింపు పొందిన హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగం(Hyderabad Real Estate Sector) ప్రస్తుతం అనేక సవాళ్లను ఎదుర్కొంటున్నది. గతంలో కనిపించిన దూకుడు తగ్గిపోవడంతోపాటు, ఇండ్ల కొనుగోళ్లలో మందగమనం, అమ్ముడుపోని ఇండ్లు భారీగా పేరుకుపోవడం, నిర్మాణ వ్యయంలో పెరుగుదల, అంతర్జాతీయ పరిణామాలు, ఐటీ రంగంలోని అనిశ్చితి మార్కెట్‌పై తీవ్ర ప్రభావం చూపుతున్నాయి. 2024 మధ్య చోటుచేసుకున్న పరిణామాలు హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగం కొత్త దశలోకి ప్రవేశిస్తున్నట్లు సూచిస్తున్నాయి.
పెరుగుతున్న అంతరం
ప్రస్తుతం హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో డిమాండ్‌కు మించి సరఫరా పెరిగింది. 2026 తొలి అర్ధభాగంలో అమ్ముడుపోని నివాస గృహాలు 21 శాతం పెరిగి సుమారు 1.42 లక్షల యూనిట్లకు చేరుకున్నాయి. ఇదే సమయంలో కొత్తగా 49,656 ఇండ్లను మార్కెట్లోకి తీసుకురాగా, ఇది గత ఏడాదితో పోలిస్తే 37 శాతం అధికం. ప్రస్తుతం అమ్ముడుపోని ఇండ్లను విక్రయించడానికి సుమారు 28 నెలల సమయం పట్టే అవకాశం ఉందని అంచనాలు చెప్తున్నాయి.
అంటే, దాదాపు రెండున్నర సంవత్సరాల సమయం కావాలి. మరోవైపు, సగటు ఇంటి ధర రూ.2.03 కోట్లకు చేరింది. గత ఏడాదితో పోలిస్తే ఇది 10 శాతం పెరుగుదల. కొత్తగా నిర్మాణం పూర్తయిన ఇండ్లలో అందుబాటులో ఉండే ధరల విభాగానికి చెందినవి 3 శాతం మాత్రమే ఉండటం గమనార్హం. ఇండ్ల ధరలు పెరుగుతున్నప్పటికీ.. కొనుగోలుదారుల ఆదాయాలు అదే స్థాయిలో పెరగడం లేదు. తెలంగాణలో నెలకొన్న కరువు పరిస్థితులు, నీటి కొరత, విద్యుత్ సరఫరా సమస్యలు కూడా నిర్మాణ రంగంపై అదనపు భారాన్ని మోపుతున్నాయి. నీరు, విద్యుత్ వంటి మౌలిక సదుపాయాల లభ్యతపై కొనుగోలుదారులు ఆందోళన చెందుతున్నారు.
పశ్చిమాసియా యుద్ధం.. గల్ఫ్ పెట్టుబడిదారుల వెనుకడుగు
పశ్చిమాసియాలో కొనసాగుతున్న యుద్ధ పరిస్థితులు హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై పరోక్ష ప్రభావం చూపుతున్నాయి. ముఖ్యంగా గల్ఫ్ దేశాల్లో నివసిస్తున్న ఎన్నారైలు పెట్టుబడుల విషయంలో ఆచితూచి వ్యవహరిస్తున్నారు. రూ.3 కోట్లకు పైబడిన విలువ కలిగిన ప్రాపర్టీలను కొనుగోలు చేయాలనే నిర్ణయాలను వాయిదా వేసుకుంటున్నారు. కోకాపేట, తెల్లాపూర్ వంటి ప్రీమియం రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాంతాల్లో ఈ ప్రభావం స్పష్టంగా కనిపిస్తున్నది.
అంతర్జాతీయంగా సరఫరా వ్యవస్థల్లో అంతరాయాలు, ఇంధన ధరల పెరుగుదల, హోర్ముజ్ జలసంధి పరిణామాలు నిర్మాణ రంగానికి కొత్త సవాళ్లను సృష్టిస్తున్నాయి. ఉక్కు ధరలు సుమారు 20 శాతం పెరగడంతో పాటు ఇతర నిర్మాణ సామగ్రి ధరలు కూడా పెరిగాయి. ఫలితంగా ప్రాజెక్టుల నిర్మాణ బడ్జెట్‌లో సుమారు 10 శాతం వరకు అదనపు భారం పడుతున్నది. ఇప్పటికే అధిక ధరలతో సతమతమవుతున్న డెవలపర్లకు ఇది మరింత ఇబ్బందికరంగా మారింది.
ఐటీ రంగంలో అనిశ్చితి.. ఇండ్ల కొనుగోళ్లపై ప్రభావం
హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి ప్రధాన చోదకశక్తిగా ఉన్న ఐటీ రంగం ప్రస్తుతం అనిశ్చితిని ఎదుర్కొంటున్నది. ఐటీ కంపెనీల్లో ఉద్యోగుల సంఖ్య తగ్గించడం, బెంచ్ విధానం, కొత్త నియామకాలపై ఆంక్షలు, కృత్రిమ మేధస్సు (ఏఐ) ఆధారిత ఆటోమేషన్, సంస్థల పునర్వ్యవస్థీకరణ వంటి పరిణామాలు ఉద్యోగుల ఆదాయ భద్రతపై ప్రభావం చూపుతున్నాయి. ఉద్యోగాల కోతలు, ఆదాయాలపై అనిశ్చితి కారణంగా మధ్యతరగతి ఉద్యోగులు ఇండ్ల కొనుగోలు నిర్ణయాలను వాయిదా వేస్తున్నారు.
బ్యాంకులు కూడా గృహ రుణాల మంజూరులో మరింత జాగ్రత్తగా వ్యవహరిస్తున్నాయి. ఈ పరిణామాలన్నీ కలిసి గృహ కొనుగోళ్ల డిమాండ్‌ను తగ్గిస్తున్నాయి. 2026 తొలి అర్ధభాగంలో ఫ్లాట్ల విక్రయాలు 13 శాతం తగ్గి 26,068 యూనిట్లకు పరిమితమయ్యాయి. ఇది గత నాలుగున్నరేండ్లలో నమోదైన కనిష్ఠ స్థాయి.
అమ్ముడుపోని ఇండ్లు.. కొనుగోలుదారుల్లో ఆందోళన
హైదరాబాద్‌లో అమ్ముడుపోని 1.42 లక్షల ఇండ్లలో 20 శాతం మాత్రమే పూర్తయి, కొనుగోలుదారులకు అందుబాటులో ఉన్నాయి. మిగిలిన 79 శాతం ఇండ్లు నిర్మాణ దశలోనే ఉన్నాయి. వీటిలో అధిక భాగం 2027 నుంచి పూర్తయ్యే అవకాశముంది. దీనితో కొనుగోలుదారులు ప్రాజెక్టుల పూర్తి సమయం, నిర్మాణ నాణ్యత, డెవలపర్ల ఆర్థిక పరిస్థితి వంటి అంశాలను పరిశీలించిన తర్వాతే నిర్ణయాలు తీసుకుంటున్నారు. గతంలో ప్రీ-లాంచ్ దశలోనే పెట్టుబడులు పెట్టేందుకు ఆసక్తిచూపిన కొనుగోలుదారులు ఇప్పుడు మరింత అప్రమత్తంగా వ్యవహరిస్తున్నారు.
ఓపెన్ ప్లాట్ల మార్కెట్లోనూ మందగమనం
ఫ్లాట్ల మార్కెట్‌తో పాటు ఓపెన్ ప్లాట్ల విక్రయాల్లోనూ మందగమనం కనిపిస్తున్నది. భూముల ధరలు మరింత పెరుగుతాయనే అంచనాలతో గతంలో పెట్టుబడులు పెట్టిన పెట్టుబడిదారులు ఇప్పుడు వెనక్కి తగ్గుతున్నారు. గ్రౌండ్ వాటర్ సదుపాయాలు, సరైన రోడ్లు, విద్యుత్, ఇతర మౌలిక సదుపాయాలు లేని ప్రాంతాల్లో ప్లాట్ల కొనుగోలుకు ఆసక్తి తగ్గుతున్నది. ముఖ్యంగా అప్రోచ్ రోడ్ల సమస్యలు, భూముల యాజమాన్య హక్కులపై న్యాయపరమైన వివాదాలు కొనుగోలుదారులను ఆందోళనకు గురిచేస్తున్నాయి.
నైరుతి ప్రాంతంలో తగ్గిన పెట్టుబడులు
హైదరాబాద్ నైరుతి ప్రాంతంలో గతంలో కనిపించిన పెట్టుబడుల జోరు ప్రస్తుతం తగ్గింది. ఈ ప్రాంతంలో ధరల పెరుగుదలపై ఆధారపడి పెట్టుబడులు పెట్టినవారు మార్కెట్ పరిస్థితులను బట్టి తమ నిర్ణయాలను మార్చుకుంటున్నారు. ఉత్తర భాగం కొంపల్లి ప్రాంతంలో చదరపు అడుగు ధర సుమారు రూ. 5,850 నుంచి 7,140 మధ్య ఉన్నట్లు నివేదికలు సూచిస్తున్నాయి. అయితే నీటి కొరత, ట్రాఫిక్ సమస్యలు, మౌలిక సదుపాయాల లోపాలు ఈ ప్రాంతంలోనూ రియల్ ఎస్టేట్ వృద్ధికి సవాళ్లుగా మారుతున్నాయి.
అల్ట్రా లగ్జరీ ఇండ్లకు తగ్గుతున్న ఆదరణ
హైదరాబాద్‌లో గత కొంతకాలంగా 5,000 చదరపు అడుగులకు పైబడిన భారీ లగ్జరీ ఫ్లాట్ల నిర్మాణం పెరిగింది. ఒక్కో ఇంటి ధర రూ.6 కోట్ల నుంచి 8 కోట్ల వరకు ఉంటున్నది. అయితే ఈ ధరల విభాగంలో కొనుగోలుదారుల సంఖ్య పరిమితంగా ఉండటంతో డెవలపర్లు తమ వ్యూహాలను మార్చుకుంటున్నారు. భారీ విస్తీర్ణం కలిగిన ఇండ్లకు బదులుగా 2,300 నుంచి 3,000 చదరపు అడుగుల మధ్య ఉండే ఇండ్లకు కొనుగోలుదారులు ప్రాధాన్యం ఇస్తున్నారు. అవసరాలకు తగిన విస్తీర్ణం, ధర, సౌకర్యాల మధ్య సమతుల్యత కోసం చూస్తున్నారు.
ప్రభుత్వ నిధుల కొరత.. ప్రాజెక్టుల అమలులో జాప్యం..
తెలంగాణలో నెలకొన్న ఆర్థిక పరిస్థితులు, కేంద్ర నిధుల సమీకరణలో రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి ఎదురవుతున్న ఇబ్బందులు కూడా అభివృద్ధి కార్యక్రమాలపై ప్రభావం చూపుతున్నాయి. కేంద్రంలో బీజేపీ ప్రభుత్వం ఉండగా.. రాష్ట్రంలో కాంగ్రెస్ పార్టీకి చెందిన ప్రభుత్వం అధికారంలో ఉండటంతో కేంద్ర నిధుల కేటాయింపులు, ఆర్థిక సహకారం విషయంలో రాష్ట్ర ప్రభుత్వం మరింత ఒత్తిడిని ఎదుర్కొంటున్నదన్న అభిప్రాయాలు వ్యక్తమవుతున్నాయి. రాష్ట్రంలో నగదు లభ్యత సమస్యలు, ప్రభుత్వ ప్రాజెక్టుల అమలులో జాప్యాలు అభివృద్ధి పనుల వేగాన్ని తగ్గిస్తున్నాయి.
రోడ్లు, డ్రైనేజీ, తాగునీరు, విద్యుత్ వంటి మౌలిక సదుపాయాల కల్పనలో ఆలస్యం రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టులపై కూడా ప్రభావం చూపుతున్నది. కొన్ని ప్రాంతాల్లో ప్రాజెక్టులకు అవసరమైన అప్రోచ్ రోడ్ల నిర్మాణానికి భారీ వ్యయం అవుతున్నది. భూముల సేకరణ, యాజమాన్య హక్కులు, మార్గాలపై న్యాయపరమైన వివాదాలు కూడా పనుల పురోగతికి అడ్డంకులుగా మారుతున్నాయి.
ప్రభుత్వ కాంట్రాక్టర్లకు బిల్లుల చెల్లింపులు ఆలస్యమవుతుండటం మరో ప్రధాన సమస్య. ప్రభుత్వ పనులు చేపట్టిన కాంట్రాక్టర్లకు సకాలంలో డబ్బులు అందకపోవడంతో వారు తమ కింద పనిచేసే సబ్ కాంట్రాక్టర్లు, కార్మికులు, సరఫరాదారులకు చెల్లింపులు చేయలేకపోతున్నారు. ఈ ప్రభావం నిర్మాణ రంగంలోని మొత్తం సరఫరా వ్యవస్థపై పడుతున్నది.
కొత్త దశలో.. హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్..
అంతర్జాతీయ యుద్ధ పరిణామాలు, నిర్మాణ వ్యయాల పెరుగుదల, ఐటీ రంగంలోని అనిశ్చితి, కొనుగోలుదారుల ఆర్థిక పరిమితులు, ప్రభుత్వ ప్రాజెక్టుల జాప్యా లు, నగదు ప్రవాహ సమస్యలు హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని కొత్త దశలోకి తీసుకెళ్తున్నాయి. గతంలో వేగంగా పెరిగిన ధరలు, అంచనాలతో వచ్చే పెట్టు బడులు, భారీ ప్రాజెక్టుల ఆధారంగా సాగిన మార్కెట్ ఇప్పుడు వాస్తవ డిమాండ్, కొనుగోలుదారుల సామర్థ్యం, మౌలిక సదుపాయాలు, ప్రాజెక్టుల విశ్వసనీయత వంటి అంశాలకు ప్రాధాన్యం ఇస్తున్నది. 2026లో హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగం ఎదుర్కొంటున్న ఈ పరిణామాలు తాత్కాలిక మందగమనంగా మాత్రమే కాకుండా, మార్కెట్ పునఃసర్దుబాటుగా కూడా పరిగణించాల్సిన అవసరం ఉంది.
సీ శ్రీకాంత్, విజయక్రాంతి డైరెక్టర్
డెవలపర్ల నగదు ప్రవాహంపై ఐదు ప్రధాన ఒత్తిళ్లు
రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో డిమాండ్ తగ్గడమే కాకుండా.. నిర్మాణ సంస్థలు నగదు ప్రవాహ సమస్యలను కూడా ఎదుర్కొంటున్నాయి. ఇందుకు ప్రధానంగా ఐదు కారణాలు కనిపిస్తున్నాయి.
1. తెలంగాణ రెరా నిబంధనల కఠిన అమలు: అనుమతులు లేకుండా ప్రీ-లాంచ్ విక్రయాలు చేపట్టే సంస్థలపై నిబంధనలు కఠినంగా అమలు చేస్తున్నారు. దీంతో గతంలో మాదిరిగా ముందస్తు బుకింగుల ద్వారా నిధులు సమీకరించే అవకాశాలు తగ్గాయి.
2. నిర్మాణ వ్యయాల పెరుగుదల: ఉక్కు, సిమెంట్, ఇతర నిర్మాణ సామగ్రి ధరలు పెరగడంతో డెవలపర్లు అదనపు భారాన్ని భరించాల్సి వస్తున్నది. ఒక్కో చదరపు అడుగుకు సుమారు రూ.150 నుంచి 300 వరకు అదనపు నిర్మాణ వ్యయం పడుతున్నది.
3. హైడ్రా చర్యలు, రిజిస్ట్రేషన్ సమస్యలు: హైడ్రా తీసుకుంటున్న చర్యలు, సెక్షన్ 22ఏ కింద భూముల రిజిస్ట్రేషన్‌పై పరిశీలనలు, అనుమతుల విషయంలో నెలకొన్న అనిశ్చితి ప్రాజెక్టుల పురోగతిని ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్లు (ఓసీ), ఇతర నిరభ్యంతర పత్రాలు (ఎన్‌వోసీ) పొందడంలో జాప్యం కూడా డెవలపర్లకు ఇబ్బందిగా మారుతున్నది.
4. బ్యాంకులు, ఆర్థిక సంస్థల రుణాలపై ఆంక్షలు: ప్రాజెక్టుల ఆర్థిక పరిస్థితి, అమ్మకాల వేగం, డెవలపర్ల చెల్లింపు సామర్థ్యాన్ని పరిశీలించిన తర్వాతే బ్యాంకులు, ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు నిర్మాణ రుణాలు మంజూరు చేస్తున్నాయి. దీంతో కొత్త ప్రాజెక్టులకు అవసరమైన నిధుల సమీకరణ కష్టమవుతున్నది.
5. కాంట్రాక్టర్లు, సరఫరాదారుల చెల్లింపుల సమస్య: నిర్మాణ సంస్థల నుంచి చెల్లింపులు ఆలస్యమవుతుండటంతో కాంట్రాక్టర్లు, కార్మికులు, నిర్మాణ సామగ్రి సరఫరాదారులు ఇబ్బందులు ఎదుర్కొంటున్నారు. గతంలో క్రెడిట్ పద్ధతిలో సామగ్రి సరఫరా చేసిన విక్రేతలు ఇప్పుడు ముందస్తు నగదు చెల్లింపులను కోరుతున్నారు. దీంతో ప్రాజెక్టుల నిర్మాణ వేగం మరింత తగ్గుతున్నది.
వెండి ధరల్లో భారీ ఒడిదుడుకులు
ప్రపంచవ్యాప్తంగా వెండి మార్కెట్లో చోటుచేసుకుంటున్న పరిణామా లు కూడా పెట్టుబడిదారుల దృష్టిని ఆకర్షిస్తున్నాయి. దేశీయ వెండి స్పాట్ బెంచ్‌మార్క్ ధర 2024 ఆర్థిక సంవత్సరంలో సగటున కిలోకు రూ.89,131గా నమోదైంది. అయితే 2026 జనవరి 29న కిలో వెండి ధర గరిష్ఠంగా రూ.3,79,983కు చేరినట్లు గణాంకాలు సూచిస్తున్నాయి. 2026 ప్రారంభంలో ఊహాజనిత పెట్టుబడుల జోరు అనంతరం వెండి ధరల్లో సుమారు 49.9 శాతం మేర దిద్దుబాటు చోటుచేసుకున్నట్లు పేర్కొంటున్నారు.
అక్టోబర్ చివరి వారం నుంచి నవంబర్ ప్రారంభం వరకు నాగ్‌పూర్ మార్కెట్లో 999 స్వచ్ఛత కలిగిన వెండి రిటైల్ ధర కిలోకు సుమారు రూ.1,84,000 నుంచి 2,15,900 మధ్య నమోదైనట్లు గణాంకాలు చెప్తున్నాయి. ఈ ధరలకు 3 శాతం జీఎస్టీ, తయారీ ఛార్జీలు అదనం. ప్రపం చవ్యాప్తంగా వెండి గనుల నుంచి సరఫరాపై పరిమితులు, సౌర విద్యుత్ ప్యానెళ్లు, ఎలక్ట్రిక్ వాహనాల విడిభాగాల తయారీలో పెరుగుతున్న పారిశ్రామిక డిమాండ్, సురక్షిత పెట్టుబడిగా వెండిపై పెరుగుతున్న ఆసక్తి ధరల ఈ ఒడిదుడుకులకు కారణాలుగా పేర్కొంటున్నారు.
