Industrial Lands Transformation Policy

ఏది సత్యం?

ఏది అసత్యం?

పారిశ్రామిక భూముల కన్వర్షన్ బదలాయింపు

ఎవరికి లాభం?.. ఎవరికి నష్టం?

* ఉదాహరణకు ఒక్క ఎకరం యజమాని భూమి విలువ కన్వర్షన్‌కు ముందు రూ. 1 కోటి కాగా, ఇండిస్ట్రియల్ వాల్యూయేషన్, ఫీజు కలిపి మరో రూ. 1 కోటి అవుతుంది. మొత్తంగా ఖర్చు రూ. 2 కోట్లు. కన్వర్షన్ తర్వాత అదే భూమి రూ. 40 కోట్లు పలుకుతుంది. దీంతో ఆ యజమానికి ఏకంగా రూ. 38 కోట్లు లాభం. ఈ లెక్కన మొత్తం పారిశ్రామిక భూములకు ఇదే తరహాలో విలువ వర్తిస్తే మొత్తం 9,292 ఎకరాల భూమి విలువ రూ. 3.53 లక్షల కోట్లు. అయితే ప్రభుత్వ అధికారిక లెక్కల ప్రకారం ప్లాటెడ్ ఏరియా కేవలం 4,740 ఎకరాలే అయినప్పటికీ దాని కనీస విలువ రూ. 1.9 లక్షల కోట్లకు పెరుగుతుంది. 

* ఫీజుల స్వీకరణ దగ్గరే అసలు సమస్య తలెత్తుతుంది. ప్రస్తు తం ఉన్న పద్ధతి అవినీతి అవకాశాలకు అడ్డుకట్ట వేస్తుంది. ఎందుకంటే రూ. 3.53 లక్షల కోట్ల విలువ పెరిగే పరిస్థితిలో దాని మీద 30 శాతం అవినీతి మార్గం అమలైతే దాని మీద  1.06 లక్షల కోట్లు అక్రమ లాభాలుగా మాయం కావచ్చు. 

* కార్పొరేటర్లకు ఈ పాలసీ సమాచారం ముందే తెలియ డంతో గత 6 నెలల్లో ఎకరానికి రూ. 1 కోట్లు ఇచ్చి పెద్ద మొత్తంలో భూములు కొనుగోలు చేసినట్లు సమాచారం. ఈ పాలసీతో ప్రధానంగా నష్టపోయేది రాష్ట్ర ప్రభుత్వం.. వేలాది మంది కార్మికులు. ప్రభుత్వం రూ. 3 లక్షల కోట్లకు పైగా ఆదాయం కోల్పోయే ప్రమాదం ఉంది. పరిశ్రమలలో పనిచేసే అనధికారిక కార్మికులు దాదాపు 50 వేల మంది ఉద్యోగాలు కోల్పోయే ప్రమాదం ఉంది.

మంత్రి శ్రీధర్‌బాబును టార్గెట్ చేస్తున్నారా?

తెలంగాణ రాష్ట్ర ప్రభుత్వం నవంబర్‌లో ప్రకటించిన హైదరాబాద్ ఇండస్ట్రియల్ ల్యాండ్ ట్రాన్స్‌ఫర్మేషన్ పాలసీ (హిల్ట్ పీ) ప్రస్తుతం పెద్ద రాజకీయ దుమారాన్ని రేపుతోంది. ఔటర్ రింగు రోడ్డు లోపల ఉన్న దాదాపు 9,300 ఎకరాల పాత పారిశ్రామిక భూములను బహుళ వినియోగ జోన్‌లుగా మార్చేందుకు ప్రయత్నిస్తున్నామని ప్రభుత్వం చెబుతుండగా,  హిల్ట్ పాలసీ ‘భారతదేశ చరిత్రలోనే అతిపెద్ద భూకుంభకోణం’గా ప్రతిపక్షాలు విమర్శిస్తున్నాయి.

ఈ మార్పులతో ప్రభుత్వానికి రూ. 5-6 లక్షల కోట్లు నష్టం జరుగుతుందని ఆరోపణలు వస్తున్నాయి. ఈ అంశంపై బీఆర్‌ఎస్ నాయకుడు కేటీఆర్, బీజేపీ నేత రాంచందర్‌రావు ప్రభుత్వంపై తీవ్రంగా విమర్శలు గుప్పిస్తున్నప్పటికీ ముఖ్యమంత్రి రేవంత్‌రెడ్డి మాత్రం పెదవి విప్పడం లేదు.

పరిశ్రమల శాఖ మంత్రి శ్రీధర్‌బాబు మాత్రం.. ఇది కాలుష్య నివారణకు అవసరమైన పరిష్కారమని చెబుతున్నారు. కానీ వాస్తవానికి ఈ పాలసీ ద్వారా లాభం ఎవరికి? నష్టం ఎవరికి? అనే విషయంపై భిన్న వాదనలు వినిపిస్తున్నాయి. అయితే క్షేత్రస్థా యిలో భూముల విలువ, ప్రభుత్వ విధానంతో కొందరు భూ యజమానులకు ఇది ఆయాచిత వరంగా మారనుండగా, ప్రభుత్వ ఆదాయానికి మాత్రం గండి పడడం ఖాయం అని స్పష్టమవుతున్నది.

హిల్ట్ పాలసీ నేపథ్యం..

స్వాతంత్య్రం తర్వాత, ముఖ్యంగా 1965-1975 మధ్య కాలంలో ప్రభుత్వం ఓఆర్‌ఆర్ లోపల 11 పెద్ద పారిశ్రామిక పార్కులు ఏర్పాటు చేసింది. అన్ని పారిశ్రామిక పార్కుల్లో కలిపి దాదాపు 9,292 ఎకరాలు ఉంటాయి. ఇవి కూకట్‌పల్లిలో 1,200 ఎకరాలు, బాలానగర్‌లో 800, సనత్ నగర్‌లో-- 600, నాచారంలో 1,000, ఉప్పల్‌లో- 700, జీడిమెట్లలో 1,500, మల్లాపూర్, మౌలాలి, పటాన్‌చెరు, రామచంద్రపురం, కాటేదాన్ మొదలైన ప్రాంతాల్లోనూ పారిశ్రామిక భూములున్నాయి.

అయితే ఈ భూముల్లో మొత్తం 4,740 ఎకరాల భూమిని వెంటనే ప్లాట్లుగా మార్చడానికి అనువైనవిగా ప్రభుత్వం గుర్తించింది. ఉపాధి కల్పన, ఆర్థిక అభివృద్ధి లక్ష్యంగా ఆ రోజుల్లో ఈ భూములను ప్రభుత్వం ఎకరానికి రూ. 1 లక్ష చొప్పున తక్కువ ధరనే నిర్ణయించి పరిశ్రమలకు అప్పగించింది. దీంతోపాటు ఆయా ప్రాంతాల్లో రోడ్లు, నీరు, విద్యుత్ వంటి మౌలిక వసతులన్నింటినీ కల్పించింది. అయితే ఆరు దశాబ్దాల కాలంలో పాత పరిశ్రమలు చాలా వరకు మూతపడ్డాయి.

మరికొన్ని 2004 తర్వాత వచ్చిన ప్రోత్సాహక విధానాల వల్ల ఓఆర్‌ఆర్ బయటకు తరలిపోయాయి. దీంతో ఓఆర్‌ఆర్ లోపల ఉన్న ఆ పరిశ్రమల ప్రాంతాల్లో ప్రస్తుతం పాడైపోయిన ఫ్యాక్టరీలు, కాలుష్యంతో నిండిన భూములు, వాడకంలేని భవనాలు ఉన్నాయి. 2025 టీజీఐఐసీ అంచనా ప్రకారం ఈ భూములలో 70 శాతం ఇప్పుడు అక్రమ కమర్షియల్ నిర్మాణాలు ఉన్నాయి. ఆ భూముల్లోని ఫ్యాక్టరీలను.. గోదాములు, షోరూములు, చిన్న వ్యాపార కేంద్రాలుగా మార్చేసినట్టు ప్రభుత్వం గుర్తించింది.

అందువల్ల ఈ ప్రాంతాలు పరిశ్రమల కోసం అనువుగా లేకుండాపోయాయి. జోన్ పరిమితులు, తరచూ అగ్ని ప్రమాదాలు, రసాయన కాలుష్యం, విషవాయువులు కారణంగా ప్రస్తుతం పరిశ్రమల జోన్‌గా ఈ భూముల విలువ ఎకరాకు సుమారు రూ. 1 కోటి వద్దే ఆగిపోయింది. ఈ క్రమంలో హిల్ట్ పాలసీతో లాభమా? లేక నష్టమా అనే సందేహాలు తలెత్తుతున్నాయి.

జీవో 27 ప్రకారం ప్రభుత్వం ఈ ప్రాంతాలను ‘మల్టీ యూజ్ జోన్లు’గా ప్రకటించింది. ఇందులో రెసిడెన్షియల్ అపార్ట్‌మెంట్లు, కమర్షియల్ ఆఫీసులు, ఐటీ పార్కులు, హోటళ్లు, స్కూళ్లు, ఆస్పత్రులు, వినోద ప్రదేశాల నిర్మాణానికి అనుమతి ఇచ్చింది. శరవేగంగా అభి వృద్ధి చెందిన నగరీకరణ అనుగుణంగా ప్రభుత్వం ప్రణాళిక రూపొందించింది. 

కాలుష్యాన్ని నివారించేందుకే..

హిల్ట్ పాలసీ ప్రభుత్వం తరఫున స్పందించిన పరిశ్రమల శాఖ మంత్రి శ్రీధర్‌బాబు ఇలాంటి ‘ఫ్రీ హోల్డ్’ మార్పులు గత బీఆర్‌ఎస్ ప్రభుత్వంలో కూడా జరిగాయని గుర్తుచే స్తున్నారు. కేవలం కాలుష్యం తగ్గించడమే హిల్ట్ పాలసీ లక్ష్యమని స్పష్టం చేస్తున్నారు. హైదరాబాద్ నగరం ఢిల్లీలా మారకూడదనే ఈ నిర్ణయం తీసుకున్నట్టు నవంబర్ 25న ప్రకటించారు. ఇందులో భాగంగా జీడిమెట్ల (150 ఎకరాలు, 102 ప్లాట్లు) లాంటి కాలుష్య పరిశ్రమలను బయటకు తరలించడానికి ఈ పాలసీ అవసరమని పేర్కొన్నారు. 

నిరసనలు, డిమాండ్‌లు..

ప్రభుత్వం ప్రకటించిన హిల్ట్ పాలసీపై ప్రజల నుంచి నిరసనలు వెల్లువెత్తుతున్నాయి. ఫీజును మార్కెట్ విలువలో 50 శాతంగా పెట్టాలని, ప్రాజెక్ట్ చేసిన భవనాల్లో 10 శాతం భాగాన్ని పేదలకు ఉచిత ఇళ్లుగా ఇవ్వాలని, అక్రమ నిర్మాణాలకు భారీ జరిమానాలు విధించాలని డిమాండ్ పెరుగుతున్నాయి. దీంతో రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో ఆందోళన మొదలైంది. వెస్ట్ హైదరాబాద్‌లో ఇప్పటికే రియల్ ఎస్టేట్ ధరలు 15 శాతం తగ్గాయి. హిల్ట్ పాలసీతో కొత్తగా భారీ సెంట్రల్ భూములు మార్కెట్లోకి వస్తే, డిమాండ్ తగ్గి ధరలు మరింత పడిపోతాయనే భయం మొదలైంది. ఈ క్రమంలో ఫ్యూచర్ సిటీ పేరుతో ప్రభుత్వం ప్రచారం చేస్తున్నప్పటికీ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ అంతగా స్వీకరించడం లేదు. 

వాస్తవాలు బహిర్గతం చేయాలి..

హిల్ట్ పాలసీని పూర్తిగా మోసం అని చెప్ప లేం. ఇది అసలు సమస్య అయిన 50 ఏళ్ల పాత జోనింగ్ లోపాలను సరిచేసే ఒక వ్యవహారిక విధానం. దీనికి జీవో 27 అనే చట్టప రమైన బలం కూడా ఉంది. కానీ ఫీజుల స్వీకరణ దగ్గరే అసలు సమస్య తలెత్తుతుంది. ప్రస్తుతం ఉన్న పద్ధతి అవినీతి అవకాశాలకు అడ్డుకట్ట వేస్తుంది. ఎందుకంటే రూ. 3.53 లక్షల కోట్ల విలువ పెరిగే పరిస్థితిలో దాని మీద 30 శాతం అవినీతి శాతం అమలైతే దానిమీద రూ. 1.06 లక్షల కోట్లు అక్రమ మార్గాల్లో మాయం కావచ్చు.

ఇది వినియోగదారులు సూచించిన రూ. 99 వేల కోట్ల కంటే మరింత ఎక్కువ. ఈ గణాంకాలు మొత్తం వ్యవహారంలో పారదర్శకత సమస్య ఎంత పెద్దదో చూపిస్తున్నది. అందుకే ఈ సందేహాలను నివృత్తి చేయాలంటే ప్రభుత్వం తప్పనిసరిగా గత ఆరు నెలల భూ వ్యవహారాల లాగ్‌లను పబ్లిక్‌గా విడుదల చేయాలి. భూముల నిజమైన మార్కెట్ విలువ అంచనా కోసం అంతర్జాతీయ వాల్యూయేషన్ సంస్థలను నియమించాలి. కొత్త నిర్మాణాలపై 10 శాతం ఇన్‌ఫ్రాస్ట్రక్చర్ లెవీ విధించాలి. దీని ద్వారా పదేళ్లలో దాదాపు రూ. 50 వేల కోట్లు ప్రభుత్వానికి ఆదాయం వస్తాయి. 

మొత్తం రూ.3.53 లక్షల కోట్ల లాభం.. 

ఒక్కసారి మాత్రమే వసూలు చేసే డెవలప్‌మెంట్ ఇంపాక్ట్ ఫీజు హిల్ట్ పాలసీలో ముఖ్యమైనది. టీజీ-ఐపాస్ ద్వారా జరిగే ఫీజుల చెల్లింపులను టీజీఐఐసీ పర్యవేక్షిస్తుంది. అయితే 80 అడుగులకంటే తక్కు వ రోడ్లపై ఉన్న ప్లాట్లకు ఎస్‌ఆర్‌వో విలువలో 30 శాతం, 80 అడుగులకంటే పెద్ద రోడ్లు ఉన్న ప్లాట్లకు ఎస్‌ఆర్‌వో విలువలో 50 శా తం ఫీజుల శ్లాబులను నిర్ధారించారు. ఇందు లో భాగంగా పారిశ్రామిక అంచనాల ప్రకా రం గరిష్టంగా ఎకరం భూమి సుమారు రూ. 1 కోటి ఉండే అవకాశం ఉంది.

ఈ క్రమం లో హిల్ట్ పాలసీలో భాగంగా కన్వర్షన్ తర్వాత భూముల విలువ పెరగనున్నది. మెట్రో రైలు సౌకర్యం, ఐటీ కారిడార్ ఆనుకుని ఉన్న కూకట్‌పల్లి, బాలానగర్ వంటి ప్రాంతాల్లో ఈ మార్పు తర్వాత భూ ముల మార్కెట్ విలువ రూ. 40-50 కోట్ల వరకు వెళ్లే అవకాశం కూడా ఉంది. దీంతో పారిశ్రామిక ప్రాంతాల్లో భూముల కన్వర్షన్ ద్వారా భారీగా లాభం పొందే వీలున్నది. ఉదాహరణకు ఒక్క ఎకరం యజమాని భూమి విలువ కన్వర్షన్‌కు ముందు రూ.1 కోటి కాగా, ఇండిస్ట్రియల్ వాల్యూయేషన్, ఫీజు కలిపి మరో రూ.1కోటి అవుతుంది.

మొత్తం గా ఖర్చు రూ. 2 కోట్లు అవుతుండగా, కన్వర్షన్ తర్వాత అదే భూమి రూ. 40 కోట్లు పలుకుతుంది. దీంతో ఆ యజమానికి ఏకం గా రూ. 38 కోట్ల లాభం వస్తుంది. ఈ లెక్క న మొత్తం పారిశ్రామిక భూములకు ఇదే తరహాలో విలువ వర్తిస్తే మొత్తం 9,292 ఎకరాల భూమి విలువ రూ. 3.53 లక్షల కోట్ల కు చేరుకుంటుంది. అయితే ప్రభుత్వ అధికారిక లెక్కల ప్రకారం ప్లాటెడ్ ఏరియా కేవలం 4,740 ఎకరాలే అయినప్పటికీ దాని కనీస విలువ రూ.1.9లక్షల కోట్లకు పెరుగుతుంది. 

మంత్రి శ్రీధర్‌బాబును టార్గెట్ చేస్తున్నారా..?

హిల్ట్ పాలసీ వివాదం నేపథ్యంలో కాంగ్రెస్ పార్టీలో అంతర్గతంగా పరిశ్రమల శాఖ మంత్రి శ్రీధర్‌బాబు టార్గెట్ చేస్తునారా అని అనుమానాలు వినిపిస్తు న్నాయి. ఎందుకంటే కొందరు కాంగ్రెస్ నాయకు ల్లో నెలకొన్న అసంతృప్తి బయటపడుతున్నట్టు రాజకీయ వర్గాల్లో తెలు స్తోంది. ఈ క్రమంలోనే శ్రీధర్‌బాబును లక్ష్యంగా చేసుకున్నారు అనే వాదనకు ఔననే  సమాధానం వస్తున్నది. బీఆర్‌ఎస్ తాజాగా 45 రోజుల్లో అప్లికేషన్ అప్రూవల్ ఇవ్వడం వంటి అంశం ఆధారంగా కాంగ్రెస్ భూ కుంభకోణం చేస్తున్నదని ప్రొజెక్ట్ చేసే ప్రయత్నంలా కనిపిస్తుంది.

అయితే ఇప్పటివరకు ఈ ఆరోపణలకు స్పష్టమైన ఆధారాలు బయటపెట్టలేదు. ఇదే సమయంలో బీఆర్‌ఎస్ హయాంలో జరిగిన అక్రమాలను మంత్రి శ్రీధర్‌బాబు పబ్లిక్‌గా బయటపెట్టడంతో బీఆర్‌ఎస్ చేస్తున్న దాడికి బలం తగ్గినట్టు అయింది. వాస్తవానికి హిల్ట్ పాలసీ బాధ్యత మొత్తం శ్రీధర్‌బాబు భుజాలపై పడుతున్నది. పాలసీకి వచ్చిన ప్రతికూల ప్రభావంపై అనేక మంది నాయకులు లోలోపల విమర్శిస్తున్నా, పబ్లిక్‌గా మాత్రం మౌనం పాటిస్తున్నారు.

ఈ అంశంపై సీఎం రేవంత్‌రెడ్డి మౌనం పాటించడం వ్యూహా త్మకమే కావచ్చని అభిప్రాయాలు వ్యక్తమవుతున్నాయి. ఎందుకంటే హిల్ట్ పాలసీ ఆయన ‘సస్టుయినబుల్ హైదరాబాద్’ విజన్‌కు అనుగుణంగా ఉంది. కానీ ఈ దూరం పెరిగితే రాష్ట్ర అప్పులు రూ.3.2 లక్షల కోట్లు దాటుతున్న సమయంలో పాలసీపై వచ్చిన ప్రతికూలత వల్ల ఓటర్లలో అసహనం పెరిగే ప్రమాదం ఉంది. ఈ నేపథ్యంలో రేవంత్‌రెడ్డి మౌనం కాంగ్రెస్ అంతర్గతంగా అనుమానాలకు దారితీసింది. 

ప్రభుత్వ ఆదాయమెంత?.. వివాదమెందుకు?

ప్రభుత్వం ప్రకటించిన హిల్ట్ పాలసీ అనంతరం రాష్ట్రవ్యాప్తంగా ప్రభుత్వానికి వచ్చే ఆదాయం, వివాదం ఎందుకు అవుతుందని చర్చ జరుగుతున్నది. హిల్ట్ ద్వారా ప్రభుత్వం మొత్తం రూ. 5,000 కోట్లు మాత్రమే వసూలు అవుతాయని అంచనా వేస్తోంది. ఇది 22 పార్కులు 2,000 ఎకరాల స్టాండ్ అలోన్ యూనిట్లు కలుపగా వచ్చిన మొత్తంగా స్పష్టమవుతుంది. అయి తే వేల ఎకరాల భూములను తక్కువ ఆదాయానికే ప్రభుత్వం కన్వర్షన్ చేస్తున్నదని ప్రతిపక్షాలు ఆరోపిస్తున్నాయి.

దీంతో హిల్ట్ పాలసీ భారీ స్కామ్ అనే ఆరోపణలు ఎక్కువయ్యాయి. ఈ క్రమంలో బీఆర్‌ఎస్ వర్కిం గ్ ప్రెసిడెంట్ కేటీఆర్ నవంబర్ 22న నిర్వహించిన మీడియా సమావేశంలో హిల్ట్ పాలసీని రూ. 5 లక్షల కోట్ల భూ కుంభకో ణం అని ఆరోపించారు. ఎస్‌ఆర్‌వో విలువలు అసలు మార్కెట్ ధరల కంటే 4-5 రెట్లు తక్కువగా ఉన్నాయని పేర్కొన్నారు. మార్కెట్ విలువతో పోలిస్తే చాలా పాక్షికం గా మాత్రమే వసూలు చేస్తారని, మిగతా డబ్బు రాజకీయ సంబంధాలు ఉన్న వ్యక్తులకే వెళ్లే ప్రమాదం ఉందన్నారు.

ఇదిలా ఉండగా నవంబర్ 24న బీజేపీ సభా పక్ష నేత ఏలేటి మహేశ్వర్‌రెడ్డి ఈ స్కామ్ మొత్తాన్ని రూ. 6.29 లక్షల కోట్లుగా పేర్కొన్నారు. సీఎం రేవంత్‌రెడ్డి ఉద్దేశపూర్వకంగా భూముల రేట్లను తగ్గించి ‘కాంగ్రెస్ ప్రభా వం పెంచుకోవడానికి, కాంగ్రెస్ హైకమాండ్‌కు నిధులను సమకూర్చేందుకు కుం భకోణం చేస్తున్నా’రని ఆరోపించారు. ఈ నేపథ్యంలో ఈ పాలసీని వెంటనే నిలపివేయడంతోపాటు కేంద్ర దర్యాప్తు సంస్థలైన సీబీఐ, ఈడీతో విచారణ జరిపించాలని డిమాండ్ చేస్తున్నారు. ముంబై తరహాలో కనీసం 50 శాతం భూములను పబ్లిక్ ఆక్ష న్ ద్వారా విక్రయించాలని సూచిస్తున్నారు. 

ఎవరికి లాభం.. ఎవరికి నష్టం... 

ప్రస్తుతం రాష్ట్రవ్యాప్తంగా హిల్ట్ పాల సీ ద్వారా ఎవరికి లాభం, ఎవరికి నష్టం అనే చర్చ తీవ్రంగా నడుస్తున్నది. అయితే క్షేత్రస్థాయి వివరాల ప్రకారం పాత పరిశ్రమల యజమానులు, బినామీలు, పాలసీ సమాచారం ముందే తెలుసుకున్న కార్పొరేటర్లు, కొన్ని పారిశ్రామిక సంఘాల వారికి అధికంగా లబ్ధిచేకూరుతుంది. పాత పరిశ్రమల యజమానులు, బినామీ లు 30-40 ఏళ్ల క్రితమే తక్కువ ధరలకు భూములు తీసుకున్నారు.

కార్పొరేటర్లు పాలసీ సమాచారం ముందే తెలియడంతో గత 6 నెలల్లో ఎకరానికి రూ. 1-2 కోట్లు ఇచ్చి పెద్దమొత్తంలో భూములు కొనుగోలు చేసినట్లు సమాచారం. అయి తే ఇందులో ప్రధానంగా నష్టపోయేది రాష్ట్ర ప్రభుత్వం, వేలాది మంది కార్మికు లు. హిల్ట్ పాలసీ ద్వారా ప్రభుత్వ ఖజానాకు రావాల్సిన రూ.3లక్షల కోట్లకు పైగా ఆదాయం కోల్పోయే ప్రమాదం ఉంది. దీంతోపాటు పరిశ్రమలలో పనిచేసే అనధికారిక కార్మికులు దాదాపు 50,000 మంది ఉద్యోగాలు కోల్పోయే ప్రమాదముంది. 

సి.ఎల్.రాజం

చైర్మన్, విజయక్రాంతి